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Archives des commentaires sur les marchés
La chronique immobilière mai 2024
Le marché immobilier indirect se trouve dans une phase de transition : les diverses opérations sur titres des semaines à venir entraînent une retenue chez les investisseurs, ce qui fait de nouveau augmenter la volatilité...
La chronique immobilière mai 2024
Le marché immobilier indirect se trouve dans une phase de transition : les diverses opérations sur titres des semaines à venir entraînent une retenue chez les investisseurs, ce qui fait de nouveau augmenter la volatilité. Pendant ce temps, le marché suisse, résilient et fondamentalement solide, ainsi que l'évolution des taux d'intérêt, créent de l'optimisme, tandis que la confiance des investisseurs revient progressivement. Néanmoins, des questions importantes restent en suspens : accordet-on suffisamment d'importance à la transformation durable du parc immobilier dans la gestion d'actifs ? Les gestionnaires peuvent-ils vraiment tenir leurs promesses ? Sur le plan politique, le thème de la pénurie de logements est actuellement au centre des préoccupations. L'augmentation des chiffres de l'immigration a même poussé l'UDC à lancer l'initiative « Pour une Suisse sans 10 millions d’habitants » : celle-ci exige que la population résidente permanente ne dépasse pas les dix millions d'ici 2050. Les opinions des acteurs politiques et de l'industrie de la construction et de l'immobilier divergent quant aux solutions possibles pour le manque de logements. De plus, lors de la session d'été, le Conseil national et le Conseil des États aborderont des questions relatives à la transparence du marché immobilier, aux rendements locatifs et aux mesures écologiques. L’association immobilier suisse (AIS) recommande aux conseils de rejeter clairement la plupart des motions, celles-ci n'étant tout simplement pas pertinentes (plus d'informations sur www.vis-ais.ch). Toutefois, il convient de noter que tout ne se décide pas au niveau fédéral : les initiatives concernant la protection des locataires, les droits de préemption et la protection de l'environnement sont traitées et décidées de manière décentralisée par les cantons ou à l'échelon communal. Néanmoins, le Conseil fédéral joue un rôle important, que ce soit par le biais du Département de l'environnement, des transports, de l'énergie et de la communication (DETEC) de M. Rösti, sous lequel relève aussi l'Office fédéral des routes (OFROU), ou par le Département fédéral de l'économie, de la formation et de la recherche (DEFR) de M. Parmelin, qui tente de réunir l'industrie et la politique. Les différentes évolutions du droit cantonal en matière de location (protection des locataires) ne sont pas de véritables nouveautés. En effet, cette situation existe depuis plus de 50 ans dans les cantons de Genève et de Vaud.
La chronique immobilière avril 2024
Les fonds immobiliers n'ont pas réussi à prolonger leur forte croissance des cinq derniers mois. Des prises de bénéfices ont été réalisées, motivées par différents facteurs.
La chronique immobilière avril 2024
Les fonds immobiliers n'ont pas réussi à prolonger leur forte croissance des cinq derniers mois. Des prises de bénéfices ont été réalisées, motivées par différents facteurs. Les primes élevées des fonds résidentiels, atteignant parfois plus de 40%, suscitent des interrogations. En revanche, certaines actions avec des portefeuilles similaires sont encore négociées avec une décote. Une des raisons est l'annonce de diverses opérations sur titres telles que des augmentations de capital ou cotations en bourse. Le manque de conviction de certains gestionnaires pour justifier un engagement supplémentaire, conduit à une perte de confiance. Les perspectives de fusion entre Novavest et SenioResidenz suscitent des avis divergents : tandis que les conseils d'administration sont enthousiastes, le cours de l'action de Novavest a chuté depuis l'annonce. Les avantages pour les investisseurs pourraient être perçus comme trop abstraits. La répartition inégale des avantages n'a pas été suffisamment prise en compte dans le ratio d'échange. De plus, les deux portefeuilles sont associés à des risques différents. Lors de la prochaine AG-extraordinaire, les actionnaires auront l'occasion de se prononcer sur le projet. Alors que les fonds immo sont structurés comme des actions préférentielles, donc sans droit de vote, les actionnaires peuvent et doivent défendre leurs intérêts. La restructuration d'Ina Invest a été approuvée. L'arrivée d'un nouvel actionnaire important, a été bien accueilli par le marché. Procimmo se restructure en mettant fin au contrat avec sa direction de fonds, cette tâche sera désormais assumée en interne. La fusion des directions de fonds de l'UBS et de CS n'est désormais plus qu'une formalité, l'UBS présentera probablement d'autres réflexions d'ici la fin de l'année. Alors que l'inflation en Europe continue de reculer et qu'une baisse des taux par la BCE devient plus probable, il est désormais clair que la Fed repousse toute baisse de taux. Dans quelle mesure cela influencera-t-il les décisions futures de la BNS reste à voir. Nous envisageons un scénario dans lequel la BNS effectue prochainement une nouvelle réduction de taux, ce qui pourrait amener les investisseurs à ajuster leur allocation en faveur des investissements immobiliers au détriment des obligations.
La chronique immobilière mars 2024
La décision de la BNS de réduire les taux directeurs de 0,25 % à 1,50 % semble déjà être intégrée dans les cours des fonds immobiliers...
La chronique immobilière mars 2024
La décision de la BNS de réduire les taux directeurs de 0,25 % à 1,50 % semble déjà être intégrée dans les cours des fonds immobiliers. Cette décision apporte des conditions de refinancement à court terme plus attractives. Cependant, d'autres hausses du taux de référence semblent exclues pour le moment, ce qui freine l'augmentation des loyers. Afin d'élaborer un plan d'action concernant la pénurie de logements et la protection des locataires, une réunion a été tenue sous la direction du conseiller fédéral Parmelin. Parmi les mesures clés figurent la simplification des procédures d'autorisation, la promotion de projets de construction et la réduction de la densité de réglementation, telle que la protection contre le bruit. C'est un signal positif pour les projets en cours et futurs - les portefeuilles avec des réserves foncières et des projets devraient donc générer des rendements plus élevés pour les investisseurs. UBS prévoit que, en raison de la demande toujours forte, due au solde migratoire élevé, à l'excédent de naissances et simultanément à la faible activité de construction, des augmentations de prix sont à attendre pour les biens immobiliers résidentiels de rendement. Cependant, les fluctuations des prix peuvent varier régionalement : alors que des niveaux de transaction plus bas ont été enregistrés à Genève, entraînant des réductions de valorisation, le marché zurichois reste incroyablement stable. La volatilité des prix est historiquement plus élevée dans la région lémanique - ce qui offre des opportunités. Malheureusement, les augmentations de capital en cours ne sont pas toujours lancées dans cet esprit. Divers fonds préfèrent augmenter les frais de rachat et puiser dans leurs réserves pour le paiement de dividendes plus élevés, au lieu de se positionner pour des opportunités attractives en faveur des investisseurs. Les rapports annuels des actions immobilières telles que Espace Real Estate, Plazza, Warteck ou Investis révèlent une activité intense, ce qui devrait se traduire par des rendements supérieurs à moyen terme. L'acquisition de Fundamenta par Swiss Prime Site témoigne de la consolidation attendue du marché, désormais en cours - un développement sain et nécessaire.
La chronique immobilière février 2024
Après 20 ans de boom immobilier, avec des taux d’escompte en baisse, nous devons tous nous rappeler que l’évaluation se compose fondamentalement de deux composantes : le flux de trésorerie et le taux d’escompte...
La chronique immobilière février 2024
Après 20 ans de boom immobilier, avec des taux d’escompte en baisse, nous devons tous nous rappeler que l’évaluation se compose fondamentalement de deux composantes : le flux de trésorerie et le taux d’escompte. L’interprétation du taux d’escompte moyen d’un portefeuille, communiqué par de nombreux acteurs du marché, deviendra plus complexe à l’avenir, car une dévaluation et une baisse du taux d’escompte ne s’excluent pas, en particulier pour les biens immobiliers en difficulté (ou portefeuilles). Les résultats annuels des actions immobilières confirment que le marché reflète notre économie solide. La situation politique stable y contribue également. Cependant, une consolidation a lieu chez les investisseurs. Alors que les investisseurs institutionnels maintiennent ou réduisent leur pondération immobilière, de plus gros investisseurs privés profitent de la rationalisation des portefeuilles pour effectuer de nouveaux achats à des conditions plus avantageuses qu’au cours des 2 à 3 dernières années. Contrairement aux attentes négatives de certains investisseurs concernant l’évolution du marché immobilier suisse, les produits immobiliers montrent une image opposée. Avec l’augmentation des revenus locatifs et la stabilisation des coûts d’emprunt, le secteur prouve que l’immobilier offre une bonne protection contre l’inflation. Avec des perspectives et une bonne gestion, une valeur ajoutée supplémentaire et à long terme peut même être créée. Après une migration nette de 100 000 personnes en 2023, de nouveaux logements doivent continuer d’être construits. Des terrains rapidement constructibles sont recherchés, et enfin, le conseil fédéral s’y intéresse également. Peu d’acteurs possèdent des réserves de terrains. Avec des taux d’intérêt stables ou en baisse comme prévu, l’activité de construction résidentielle devrait augmenter au cours des 12 prochains mois. Un rendement annuel de 3 à 4 % pour les investissements immobiliers avec une perspective de 7 à 10 ans peut toujours être attendu. Les récentes hausses de prix des fonds donnent à de nombreux gestionnaires l’espoir de réduire leur endettement hypothécaire grâce à de nouvelles augmentations de capital, mais les investisseurs sont-ils déjà prêts ?
La chronique immobilière janvier 2024
L’année nouvelle est toujours marquée par l’incertitude et de nouveaux objectifs. La situation géopolitique est tout sauf stable. Les troubles sociaux et les grèves font désormais partie du quotidien...
La chronique immobilière janvier 2024
L’année nouvelle est toujours marquée par l’incertitude et de nouveaux objectifs. La situation géopolitique est tout sauf stable. Les troubles sociaux et les grèves font désormais partie du quotidien. Les données macroéconomiques montrent que l’inflation est extrêmement hétérogène, se normalise quelque peu, mais persiste. Un avant-goût de ce que l’industrie immobilière pourrait attendre au cours des 12 prochains mois a été fourni une fois de plus par le salon immobilier pour les investisseurs IMMO24. L’évolution des taux d’intérêt, l’inflation, l’augmentation des loyers par rapport à la protection des locataires, le financement à court terme par rapport au financement à long terme et la durabilité étaient au centre des préoccupations. Jusqu’en automne, on peut s’attendre à une détérioration de la situation économique – le nombre croissant de licenciements pourrait déjà en être un premier indicateur. Dans ce cas, les banques centrales seraient contraintes de réajuster à la baisse les taux directeurs. Quand et comment cela se produira – les attentes divergent à ce sujet. MV Invest anticipe un possible retour vers des niveaux de taux d’intérêt proches de zéro d’ici la mi-2025. La situation internationale nettement plus difficile affecte ponctuellement certains acteurs dans notre pays. Des périodes agitées entraînent généralement des consolidations. En général, la Suisse confirme cependant sa robustesse constitutionnelle, en particulier par rapport à l’Europe. Cependant, il est envisageable que des pertes de valeur pouvant atteindre 3% soient enregistrées dans les résultats à venir de fin 2023. Le marché immobilier suisse repose sur des bases solides. Les résultats opérationnels dessinent un tableau positif. Les taux de vacance connaissent leur plus forte diminution depuis des années. Des flux de trésorerie stables sont donc attendus. Le potentiel opératif doit être recherché et créé dans le portefeuille existant. Une saine diversification de la stratégie, que ce soit dans le résidentiel ou le commercial, reste importante. Après la reprise partielle des prix des fonds à la bourse, certains gestionnaires envisagent déjà des augmentations de capital, ce qui entraînerait des dilutions.
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La chronique immobilière décembre 2023
La Suisse se prépare à atteindre une population de 10 millions d’habitants, suscitant ainsi une demande croissante de logements. Dans cette perspective, le besoin d’investisseurs axés sur une vision à plus longue échéance est primordial..
La chronique immobilière décembre 2023
La Suisse se prépare à atteindre une population de 10 millions d’habitants, suscitant ainsi une demande croissante de logements. Dans cette perspective, le besoin d’investisseurs axés sur une vision à plus longue échéance est primordial. Outre les biens existants, de nouveaux développements sont nécessaires. Malheureusement, les promoteurs et les entrepreneurs font face à des difficultés. Les délais pour obtenir une autorisation de construire ont doublé en raison de nombreux obstacles tels que l’ombre portée, l’aspect local, la protection contre le bruit et la préservation du patrimoine. C’est un signe clair d’une politique qui n’agit pas dans l’intérêt de la population. De nombreux investisseurs anticipent une baisse prochaine des taux d’intérêt, rendant les investissements immobiliers à nouveau attrayants. Les produits immobiliers cotés ont connu des réallocations au cours des dernières semaines de l’année. Les prix des fonds ont fortement augmenté, notamment par des investisseurs proches de l’indice, atteignant le niveau de mi-2022. Cette tendance est positive, cependant, avec des agios dépassant les 30% et des rendements de distribution à 2% dans les fonds immobiliers résidentiels, il est nécessaire de rechercher des alternatives, qui existent. De plus, dans une évolution positive, on peut anticiper que certains gestionnaires réalisent de nouvelles augmentations de capital pour réduire leur charge hypothécaire, ce qui pourrait entraîner une nouvelle dilution d’un portefeuille existant. L’année 2023 a été très volatile en raison de diverses incertitudes. Malgré tout, le sentiment s’améliore pour la nouvelle année. Les Manager doivent toutefois créer de la valeur et fournir de nouvelles perspectives aux investisseurs. Pour en savoir plus sur les tendances des investissements immobiliers, rendez-vous les 17 et 18 janvier à IMMO24. Tout le monde est invité à participer à des discussions riches et à profiter d’opportunités éducatives.
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