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Marktkommentare Archiv
Marktkommentar September 2024
Es hat drei Jahre gedauert, bis die Immobilienfonds (Swiit-Index) wieder ihr Preisniveau vom Sommer 2021 erreicht haben. Zu dieser Zeit lag der SARON bei -0,70% und die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihen bei -0,30%...
Marktkommentar September 2024
Es hat drei Jahre gedauert, bis die Immobilienfonds (Swiit-Index) wieder ihr Preisniveau vom Sommer 2021 erreicht haben. Zu dieser Zeit lag der SARON bei -0,70% und die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihen bei -0,30%. Mit den aktuellen Agios von 35% haben viele Fonds, hauptsächlich im Wohnbereich, wieder hohe Niveaus erreicht. 2021 war es einfach Hypothekenschulden zu refinanzieren, doch heute ist diese Aufgabe deutlich schwieriger geworden. Die UBS-CS-Fusion und die Lage der Kantonalbanken tragen nicht zur Verbesserung bei. Die Finanzierungsmargen, die 2021 bei 0,5% lagen, sind inzwischen auf etwa 0,8% angestiegen. Die Mieteinnahmen sind nach zwei Anhebungen des Referenzzinssatzes und der Anpassung an die Inflation gestiegen, auch wenn dieser Zinssatz im Frühjahr 2025 wieder sinken könnte. Angesichts der steigenden Nachfrage nach Immobilieninvestitionen nutzen einige Manager die Gelegenheit, neue Kapitalerhöhungen durchzuführen. Aber werden sie tatsächlich investieren oder einfach nur Schulden abbauen? Es ist schwieriger geworden AAA-Immobilien zu attraktiven Preisen zu finden, was Investoren dazu zwingt, sich auf Objekte zu konzentrieren, bei denen durch aktives Management eine Wertsteigerung realisiert werden kann. 2021 veröffentlichte Olivier Metzenthine (JLL) einen Artikel über die Umwandlung von Bürogebäuden in Genf und betonte dabei die Bedeutung der operativen und wirtschaftlichen Machbarkeit für den Erfolg solcher Projekte. AXA AM versucht, diesem Weg zu folgen und wird seine Strategie beim "Breakfast Immobilier" in Genf vorstellen. Eine andere Strategie besteht darin, Bauland zu halten, da der Wohnungsmangel in der Schweiz zunehmend kritischer wird. INA Invest hat gezeigt, wie es funktionieren kann. Mit den grossen Investoren, Implenia und der Familie Buhofer diskutieren INA und die Cham Group über eine mögliche Fusion. Gemeinsam würde ihr Portfolio über CHF 3 Milliarden erreichen. Mit aktiver Verwaltung wird keine Kapitalerhöhung notwendig, um die Projekte abzuschliessen. Derzeit werden aber INA und Cham mit einem erheblichen Wertsteigerungspotenzial zu Preisen gehandelt, die 10 bis 20% unter dem NAV liegen. Warum investieren viele Investoren in Fonds ohne Potenzial und mit Prämien von über 35%? Zumal dieses Beispiel nicht einzigartig ist. Es bleibt ein Rätsel.
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Marktkommentar August 2024
Die Sommerferien sind vorüber und der starke Schweizer Franken veranlasst die Nationalbank (SNB) dazu ihren Kurs beizubehalten: Weitere Zinssenkungen im September, und möglicherweise erneut im Dezember...
Marktkommentar August 2024
Die Sommerferien sind vorüber und der starke Schweizer Franken veranlasst die Nationalbank (SNB) dazu ihren Kurs beizubehalten: Weitere Zinssenkungen im September, und möglicherweise erneut im Dezember, dürfen antizipiert werden. Es werden gar Stimmen laut, welche ein Negativ-Zins-Szenario per Ende 2025 zeichnen. Immobilienmanager, die in den letzten zweieinhalb Jahren keine Kapitalerhöhungen durchführen konnten, kehren allmählich zurück und versuchen neues Kapital zu akquirieren. Für einen Fonds mit einem Agio von 30 bis 50% ist es einfach Kapital zu beschaffen. Doch können die Mittel effizient alloziert werden? Der hiesige Immobilienmarkt scheint ausgetrocknet zu sein – so berichtet es die Immobilienbranche. Es liegt auf der Hand, dass nicht alle Investoren die Möglichkeit haben, qualitativ hochwertige Liegenschaften zu erwerben. Umso wichtiger ist es daher, den Mehrwert von Liegenschaften zu erkennen und das Potenzial sowohl in Bezug auf die Performance als auch auf die Nachhaltigkeit Jahr für Jahr auszuschöpfen. Es gilt, durch aktives Handeln Mehrwerte zu schaffen, denn schließlich bezahlt der Investor Managementgebühren und nicht nur Administrationsgebühren. Dynamische Strategien und mehr Weitsicht sind angesagt. Das Thema Nachhaltigkeit wird oft missverstanden. Investoren dürfen nicht erwarten, dass Nachhaltigkeit sofort zu einer besseren Performance führt. Stattdessen sollte Nachhaltigkeit als eine Grundvoraussetzung für die Sicherung der langfristigen, risikoadjustierten Performance eines Portfolios betrachtet werden. Unabhängig wo der Fokus liegt, entscheidend ist, dass Transparenz und Vergleichbarkeit gewährleistet werden. In den letzten zwei Jahren waren Manager vermehrt mit Finanzierungsfragen und allfälligen Rücknahmen beschäftigt, anstatt proaktiv Mehrwerte zu schaffen. So wurde der Markt in jüngster Vergangenheit vornehmlich von opportunistischen Investoren wie bspw. Family Offices dominiert. Etwas mehr Aktivismus seitens der Immobilienanlagegefässe wäre daher wünschenswert.
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Marktkommentar Juli 2024
Mit der weiteren Entwicklung der Zinssätze und dem (bis heute) allgemein günstigen Klima an den globalen Börsen, blieb der Immobilienmarkt im Juni positiv...
Marktkommentar Juli 2024
Mit der weiteren Entwicklung der Zinssätze und dem (bis heute) allgemein günstigen Klima an den globalen Börsen, blieb der Immobilienmarkt im Juni positiv. Die Aufwertung des Schweizer Frankens, im Kontext zunehmender politischer Spannungen in den europäischen Industrieländern wie Frankreich, lässt viele Marktteilnehmer auf eine weitere Zinssenkung der Schweizerischen Nationalbank (SNB) im kommenden September hoffen. Die wirtschaftliche Lage ist sehr fragil, und die Unternehmensresultate führen kurzfristig zu einer erhöhten Volatilität am Markt. Im Laufe der ersten sechs Monate des Jahres wurden zahlreiche Emissionen mit unterschiedlichen Zielen durchgeführt. Dieser Trend dürfte sich in den kommenden Monaten fortsetzen, auch wenn die Anforderungen der Investoren gestiegen sind und gezielter investiert wird. Ein Beispiel hierfür ist die große Kapitalerhöhung des Immobilienfonds von Swisslife, die laut offiziellen Angaben zu 100 % platziert wurde. Aufgrund der großen Anzahl an Verkäufern zum Emissionspreis ist es sehr wahrscheinlich, dass der Versicherer selbst viele Anteile gezeichnet hat. Falls dies der Fall ist, könnte dies die Entwicklung des Produkts mittelfristig bremsen. Angesichts der bereits sehr hohen Preise der Wohnimmobilienfonds, die eine Prämie von über 40 % aufweisen, suchen verschiedene Analysten nach Alternativen. Aus diesem Grund werden Portfolios wie das von Plazza nun aufgrund ihres Potenzials und ihrer fairen Bewertung als interessanter eingestuft. Der Markt bleibt in Bewegung, auch in Europa. So wurde kürzlich bekannt gegeben, dass BNP Paribas beabsichtigt, AXA IM zu übernehmen. Einige Halbjahresergebnisse der Immobilienaktien werden im August veröffentlicht, wo eine Bestätigung der bisherigen positiven Berichte erwartet wird. Langfristig gesehen wird der Immobilienmarkt weiterhin von der steigenden Nachfrage nach sicheren und stabilen Anlagen profitieren. Der Mangel an Wohnraum in den Ballungsgebieten sorgt für eine konstante Nachfrage nach Immobilien. Die Volatilität an den globalen Märkten wird hoch bleiben. Anleger sollten diese Entwicklungen genau beobachten, um fundierte Entscheidungen treffen zu können.
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Marktkommentar Juni 2024
Investis verfolgt mit einem einzigartigen Geschäftsmodell eine Immobilienstrategie, die auf Wohnliegenschaften in der Romandie fokussiert ist...
Marktkommentar Juni 2024
Investis verfolgt mit einem einzigartigen Geschäftsmodell eine Immobilienstrategie, die auf Wohnliegenschaften in der Romandie fokussiert ist. Gleichzeitig mit dem Verkauf des Segments Real Estate Services hat das Unternehmen bereits über 200 Millionen in neue Gebäude investiert und damit den Fokus auf direkte Immobilienobjekte deutlich verstärkt. Der erwartete NAV per Mitte Jahr steigt dadurch um mehr als 20% und sollte klar über CHF 95 zu liegen kommen. Die Kapitalerhöhung der Warteck Invest war erfolgreich und verschafft dem Management ausreichende Mittel, um Projekte zu realisieren und Wert für die Anleger zu schaffen. Die Kotierung des Immobilienfonds der Helvetia, Produktlancierungen und diverse Kapitalerhöhungen am Fondsmarkt, bringen die nötige Liquidität für Investoren, welche aufgrund der neuerlichen Zinssenkung der SNB in den Immobilienmarkt zurückkehren. Die Zinsreduktion begrüssen zudem auch diejenigen Manager, die an kurzfristigen Finanzierungen festgehalten haben. Eine seit November aufhellende Stimmung für kotierten Immobilienanlagen setzt sich fort und resultiert in einer Halbjahresperformance des SREAL von +3.95%.
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Marktkommentar Mai 2024
Der indirekte Immobilienmarkt befindet sich in einer Übergangsphase: Die diversen Corporate Actions der kommenden Wochen führen zu Zurückhaltung bei den Investoren – wodurch die Volatilität wieder ansteigt...
Marktkommentar Mai 2024
Der indirekte Immobilienmarkt befindet sich in einer Übergangsphase: Die diversen Corporate Actions der kommenden Wochen führen zu Zurückhaltung bei den Investoren – wodurch die Volatilität wieder ansteigt. Währenddessen schafft der resiliente, fundamental starke Schweizer Markt sowie die Zinsentwicklung Zuversicht, während das Vertrauen der Anleger allmählich zurückkehrt. Dennoch stehen noch wichtige Fragen im Raum: Wird der nachhaltigen Transformation des Gebäudebestands im Asset Management ausreichend Gewicht zugemessen? Können die Manager ihre Versprechen auch wirklich einhalten? Politisch steht zurzeit insbesondere das Thema der Wohnungsknappheit im Fokus. Erhöhte Einwanderungszahlen haben die SVP gar veranlasst, die Initiative „Keine 10-Millionen-Schweiz“ zu lancieren: Diese fordert, dass die ständige Wohnbevölkerung die Zehn-Millionen-Grenze vor 2050 nicht überschreiten darf. Die Ansichten von Politik und der Bau- und Immobilienbranche, bezüglich möglicher Lösungen des Wohnraummangels, divergieren. Zudem wird sich in der Sommersession sowohl der National- als auch der Ständerat mit Fragen zur Transparenz im Immobilienmarkt, Mietrenditen und ökologischen Massnahmen befassen. Der Verband Immobilien Schweiz (VIS) empfiehlt den Räten dabei, fast sämtliche Motionen klar abzulehnen – diese seien schlicht nicht zielführend (mehr dazu unter www.vis-ais.ch). Indes gilt es jedoch festzuhalten, dass nicht alles auf Bundesebene beschlossen wird: Initiativen betreffend Wohnschutz, Vorkaufsrechten und dem Umweltschutz werden dezentral von den Kantonen respektive auf kommunaler Ebene behandelt und entschieden. Dennoch spielt der Bundesrat eine gewichtige Rolle, sei es durch das Departement UVEK von Bundesrat Rösti, unter welches auch das Bundesamt für Strassen (ASTRA) fällt oder das WBF von Bundesrat Parmelin, welches versucht, die Branche und Politik an einen Tisch zu bringen. Verschiedene Entwicklungen im kantonalen Mietrecht (Stichwort Mieterschutz) stellen denn auch keine wirklichen Neuerungen dar. So entspricht diese Situation in den Kantonen Genf und Waadt, bereits seit über 50 Jahren der Realität.
Ein Umstand, welcher dem Erfolg indirekter Immobilienanlageprodukte mit Ausrichtung auf die Westschweiz keinen Abbruch getan hat.
Marktkommentar April 2024
Die Immobilienfonds konnten die starke Entwicklung der letzten 5 Monate nicht fortsetzen. Gewinnmitnahmen haben eingesetzt, was verschiedene Gründen haben kann...
Marktkommentar April 2024
Die Immobilienfonds konnten die starke Entwicklung der letzten 5 Monate nicht fortsetzen. Gewinnmitnahmen haben eingesetzt, was verschiedene Gründen haben kann. Fraglich sind insbesondere die hohen Agios bei Wohnimmobilien-Fonds von teilweise über 40%. Demgegenüber werden Immobilienaktien mit ähnlichen Portfolios noch mit Abschlag gehandelt. Die angekündigten Kapitalerhöhungen haben zu einer Überlastung und Abkühlung bei den Immobilienfonds geführt. Die mangelnde Überzeugung einiger Manager, zusätzliches Engagement zu rechtfertigen, führt zu einem Vertrauensverlust. Die Einschätzungen zum Potenzial der geplanten Fusion von Novavest und SenioResidenz divergieren: während die Verwaltungsräte begeistert sind, ist der Börsenkurs von Novavest seit der Ankündigung gefallen. Sind die Mehrwerte für die Investoren schlicht zu wenig greifbar? Der ungleichverteilte Nutzen der Fusion wurde im Austauschverhältnis leider nicht angemessen berücksichtigt. Darüber hinaus sind beide Portfolios mit unterschiedlichen Risiken verbunden. An der ausserordentlichen Generalversammlung haben die Aktionäre immerhin die Möglichkeit über das Vorhaben zu beschliessen. Während Immobilienfonds wie Vorzugsaktien strukturiert sind und daher kein Stimmrecht haben, können und sollten die Aktionäre ihre Interessen verteidigen. Die Bereinigung der Struktur von Ina Invest wurde abgesegnet. Die Verschiebung eines grösseren Aktienpakets brachte einen neuen Grossaktionär mit sich, was vom Markt begrüsst wurde. Procimmo restrukturiert sich, indem sie den Vertrag mit ihrer Fondsleitung beendet, diese Aufgabe wird nun intern übernommen. Auch die Fusion der beiden Fondsleitungen der UBS und der CS ist nun nur noch eine Formsache, weitere Überlegungen wird die UBS wohl bis Ende Jahr präsentieren. Während die Inflation in Europa weiter zurückgeht und eine Zinssenkung durch die EZB wahrscheinlicher wird, steht nun fest, dass eine Senkung durch die FED noch weiter auf sich warten lässt. Inwiefern dies die anstehenden Entscheidungen der SNB beeinflussen wird, wird sich zeigen. Wir können uns ein Szenario vorstellen, in welchem die SNB zeitnah den nächsten Zinsschritt nach unten vollzieht, was grössere Anleger dazu veranlassen könnte, ihre Allokation zugunsten von Immobilieninvestitionen auf Kosten von Anleihen anzupassen.
Marktkommentar März 2024
Die Entscheidung der SNB, die Leitzinsen um 0,25% auf 1,50% zu senken, schien bereits in die Börsenkurse der Immobilienfonds eingepreist zu sein...
Marktkommentar März 2024
Die Entscheidung der SNB, die Leitzinsen um 0,25% auf 1,50% zu senken, schien bereits in die Börsenkurse der Immobilienfonds eingepreist zu sein. Dadurch ergeben sich nun auch wieder attraktivere Konditionen für kurzfristige Refinanzierungen – andererseits sind weitere Erhöhungen des Referenzzinssatzes wohl vom Tisch. Zwecks Erarbeitung eines Aktionsplans betreffend Wohnungsknappheit und Mieterschutz, wurde eine Sondersitzung unter der Leitung von Bundesrat Parmelin abgehalten: Zu den Kernmassnahmen gehören dabei Vereinfachungen bei Bewilligungsverfahren, die Förderung von Bauvorhaben sowie die Reduzierung der Regulierungsdichte, beispielsweise hinsichtlich des Lärmschutzes. Dies ist ein positives Signal für pendente und zukünftige Entwicklungsprojekte – Portfolios mit Landreserven und laufenden Bauvorhaben dürften für Investoren somit höhere Renditen abwerfen. Die UBS prognostiziert, dass aufgrund der anhaltend starken Nachfrage, bedingt durch den hohen Wanderungssaldo, Geburtenüberschuss und gleichzeitig geringer Bautätigkeit, mit Preissteigerungen bei Wohnrenditeobjekten zu rechnen ist. Regional kann die Entwicklung der Preise jedoch variieren: Während in Genf niedrigere Transaktionsniveaus und folglich Bewertungsabschläge verzeichnet wurden, hält sich der Zürcher Markt durchwegs stabil. Die Preisvolatilität ist in der Genferseeregion historisch höher – dies wiederum bietet auch Opportunitäten. Leider werden die aktuellen Kapitalerhöhungen jedoch nicht immer mit dieser Absicht lanciert. Diverse Fonds erhöhen lieber die Rücknahmegebühren und zapfen für hohe Dividendenausschüttungen ihre Reserven an, anstatt sich im Sinne des Investors für zukünftig attraktive Gelegenheiten zu positionieren. Immobilienaktien wie Espace Real Estate, Plazza, Warteck oder Investis weisen in ihren Jahresberichten eine hohe Aktivität aus, was sich mittelfristig in Überrenditen widerspiegeln sollte. Die Übernahme von Fundamenta durch Swiss Prime Site zeigt indes, dass die erwartete Marktkonsolidierung nun endlich in die Gänge kommt – eine gesunde, notwendige Entwicklung.
Marktkommentar Februar 2024
Nach 20 Jahren Immobilienboom, mit sinkenden Diskontsätzen, müssen wir uns alle wieder verstärkt darauf besinnen, dass eine Bewertung grundsätzlich aus zwei Komponenten besteht: Cashflow und Diskontsatz...
Marktkommentar Januar 2024
Der Jahreswechsel ist stets von Ungewissheit und neuen Zielsetzungen geprägt. Die geopolitische Lage ist alles andere als stabil. Soziale Unruhen und Streiks sind mittlerweile an der Tagesordnung...
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