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Marktkommentare Archiv
Marktkommentar Mai 2025
Jahres- und Halbjahresberichte von Immobilienprodukten beginnen mittlerweile häufig mit einer vertrauten Einleitung: „Wir informieren Sie, dass unsere Ergebnisse solide sind.“ Ein solches Statement genügt jedoch nicht...
Marktkommentar Mai 2025
Jahres- und Halbjahresberichte von Immobilienprodukten beginnen mittlerweile häufig mit einer vertrauten Einleitung: „Wir informieren Sie, dass unsere Ergebnisse solide sind.“ Ein solches Statement genügt jedoch nicht – insbesondere dann, wenn es dem Management nicht gelingt, eine überzeugende strategische Positionierung darzulegen. Die Ausgangslage für das Jahr 2025 präsentiert sich positiv: Die Bewertungen steigen wieder an, die Fremdkapitalkosten gehen zurück. Trotz gesunkenem Referenzzinssatz fordern nur wenige Mieter Mietzinsreduktionen – was sich in steigenden Mieterträgen niederschlägt. Die Nachfrage nach Immobilien bleibt hoch, Investoren rechnen weiterhin mit einem negativen Zinsumfeld. In der Folge verzeichnen sowohl Immobilienpreise als auch die Kurse börsennotierter Fonds und Aktien signifikante Zuwächse. Trotz dieser positiven Indikatoren ist bekannt, dass Märkte sich nicht linear entwickeln. Die ausserordentliche Stärke des Schweizer Immobilienmarkts überrascht, insbesondere vor dem Hintergrund geopolitischer Entwicklungen und medialer Inszenierungen durch Onkel Donald. Gleichzeitig nimmt die kurzfristige Volatilität zu, und Kreditrisiken rücken verstärkt in den Fokus. Claudio Saputelli von der UBS erwartet, dass die Banken mittelfristig ihre Finanzierungsrichtlinien überdenken müssen. Dies dürfte vor allem die Kreditvergabe an private Investoren einschränken. Seit Jahresbeginn ist zudem eine zunehmende Tendenz zur Entschuldung zu beobachten – es dürfte also mit den angekündigten Kapitalerhöhungen ein aktiver Sommer werden. Im Bereich der Nachhaltigkeit zeigt sich ein differenziertes Bild: Gemäss Bundesamt für Statistik werden nach wie vor rund 52 % der Gebäude in der Schweiz mit fossilen Energieträgern beheizt. Die höchsten Anteile finden sich in Neuenburg (66 %) während Basel-Stadt (27 %) die niedrigsten Quoten aufweisen. Zwar verfügen mittlerweile sämtliche Schweizer Asset Manager über Nachhaltigkeitsstrategien – entscheidend ist jedoch deren glaubwürdige und messbare Umsetzung. Zunehmend orientieren sich Produkte an etablierten Standards wie SSREI oder GRESB. Nachhaltige Portfoliooptimierung erfordert Zeit, Sorgfalt und ein klares Bekenntnis zu langfristiger Wertentwicklung. Dabei gewinnt insbesondere der Fokus auf „risk-adjusted returns“ an Bedeutung. Zum Schluss: Auch der Schweizer Markt ist nicht immun gegen die Effekte geopolitischer Kommunikationsstrategien – Onkel Donald bleibt aktiv.
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Marktkommentar April 2025
Der vergangene Monat war auch bei den Immobilienwerten geprägt von den durch die US-Zolleskapaden ausgelösten Marktverwerfungen. Schweizer Immobilienaktien erlebten zwar nur einen kurzfristigen, aber deutlichen Rückschlag im Real Index, während Immobilienfonds länger litten...
Marktkommentar April 2025
Der vergangene Monat war auch bei den Immobilienwerten geprägt von den durch die US-Zolleskapaden ausgelösten Marktverwerfungen. Schweizer Immobilienaktien erlebten zwar nur einen kurzfristigen, aber deutlichen Rückschlag im Real Index, während Immobilienfonds länger litten. Die allgemeine Verunsicherung bleibt spürbar. Einerseits wirken rückläufige Zinsen weiterhin unterstützend für die Branche, und die vielerorts ausgeschütteten Dividenden werden grösstenteils reinvestiert. Andererseits dämpfen konjunkturelle Risiken auch die Erwartungen im Bereich der kommerziellen Immobilien. Der Schweizer Franken als sicherer Hafen kompensiert diese Sorgen jedoch momentan sehr gut. Internationale Investoren setzen weiterhin auf stabile Titel wie Swiss Prime Site und PSP Swiss Property. Doch Übertreibungen bleiben nicht ohne Risiko – bei einer Dividendenrendite von 2.8 % und einem Agio bis 35 % kann die Lage rasch drehen. Bei Fonds sorgten Kapitalmassnahmen für zusätzlichen Druck: eine CHF 350 Mio. schwere Kapitalerhöhung bei SIMA sowie weitere angekündigte Aufnahmen in ähnlicher Grössenordnung. Die Wohnimmobiliennachfrage bleibt indes hoch und wird durch die tiefen Zinsen zusätzlich gestützt. In unsicheren Zeiten erhöhen viele Vermögensverwalter ihre Allokationen in indirekte Immobilienanlagen eher, als sie zu reduzieren. Die Ergebnisse der Fonds und Gesellschaften sind weiterhin solide und wirken stabilisierend. Das Börsenjahr dürfte allerdings nervös bleiben – mit anhaltender Volatilität. Gerade in einem solchen Umfeld ergeben sich immer wieder interessante Opportunitäten und Arbitragemöglichkeiten. Die Konsolidierung in der Finanzbranche schreitet voran die beiden Versicherungsgesellschaften Helvetia und Baloise haben eine Fusion angekündigt, CHAM und INA haben sich zu Cham Swiss Properties erfolgreich zusammengeschlossen. Dagegen hat sich die grösste Immobilienanbieterin der Schweiz, die UBS, kurzfristig umentschieden und wird UBS Direct Residential doch nicht fusionieren – ein Entscheid mit fadem Beigeschmack. Bei einem Agio von 55 % ist bei diesem Titel Vorsicht geboten – auch wenn die übergeordneten Marktindikatoren für die kommenden Wochen durchwegs positiv erscheinen.
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Marktkommentar März 2025
Die Schweizer Immobilienfonds schliessen ein ausgesprochen volatiles Quartal ab. Die durchschnittliche Performance von +1.9% erscheint auf den ersten Blick erfreulich, bleibt jedoch angesichts des herausfordernden Umfelds fragil...
Marktkommentar März 2025
Die Schweizer Immobilienfonds schliessen ein ausgesprochen volatiles Quartal ab. Die durchschnittliche Performance von +1.9% erscheint auf den ersten Blick erfreulich, bleibt jedoch angesichts des herausfordernden Umfelds fragil. Zwar sprechen die bisherigen und sogar mögliche weitere Zinssenkungen der SNB sowie eine hohe Liquidität im Markt für eine Erholung im weiteren Jahresverlauf. Kotierte Immobilienfonds vermögen jedoch die Investoren derzeit kaum nachhaltig zu überzeugen – die Performance-Spanne einzelner Fonds in diesem Quartal reicht von -8% bis +8%. Mit Konjunkturpaketen und verstärkter Aufrüstung im Verteidigungsbereich stiegen in Europa zuletzt sogar die langfristigen Zinsen spürbar an. Der Renditeabstand zu Immobilienfonds beträgt mittlerweile weniger als 200 Basispunkte – ob dies eine temporäre Reaktion oder der Beginn eines strukturellen Trends ist, bleibt abzuwarten. Klar ist: die starke Nachfrage hat bei vielen Fonds zu überhöhten Preisen geführt – die aktuelle Entwicklung hat sich vom realistischen, langfristigen Wertpotential zunehmend entkoppelt. Diese Wahrnehmung scheint sich nun auch langsam am Markt abzuzeichnen. Der seit vergangenem Herbst anhaltende Aufwärtstrend im SWIIT, dem Index aller kotierten Schweizer Immobilienfonds, ist in den letzten Wochen ins Stocken geraten oder hat sich zumindest abgekühlt. Nach den anspruchsvollen Jahren 2022 und 2023 überdenken viele Investoren ihre Strategie. Ein oft übersehener, aber substanzstarker Bereich sind die Immobilienaktien mit über 50 % Wohnanteil. Trotz häufig kritisiertem, tiefem Free Float bieten sie Stabilität. Die Daten der letzten Jahre zeigen klar: wo aktiv gesteuert wurde, konnte kontinuierlich Wert geschaffen werden – wo nicht, wurde Kapital vernichtet.
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Marktkommentar Februar 2025
Traditionell ist der Februar eine Zeit der Zurückhaltung, in der Anleger auf die Veröffentlichung der ersten Jahresergebnisse der Immobilienaktien warten. Doch aktuell dominieren politische und wirtschaftliche Themen die Schlagzeilen...
Marktkommentar Februar 2025
Traditionell ist der Februar eine Zeit der Zurückhaltung, in der Anleger auf die Veröffentlichung der ersten Jahresergebnisse der Immobilienaktien warten. Doch aktuell dominieren politische und wirtschaftliche Themen die Schlagzeilen. In den USA bleibt die Wirtschaft stabil, aber der Wunsch von Präsident Trump, die Leitzinsen zu senken und gleichzeitig die Inflation unter Kontrolle zu halten, erweist sich als schwierig. Eine mögliche Strategie, um dies zu erreichen, wäre eine Senkung des Ölpreises, die zur Entlastung der Inflation beitragen könnte. Gleichzeitig bemüht er sich, den Ukraine-Konflikt schneller zu lösen und den Zugang zu Rohstoffen zu sichern – ein strategisches Ziel, das grosse Mächte seit jeher verfolgen, um ihre globale Einflussnahme zu festigen. Währenddessen durchlebt Europa eine Phase der Instabilität. Die Bestätigung eines politischen Rechtsrucks in Deutschland durch die jüngsten Wahlen war keine Überraschung. Politische Entwicklungen haben direkte Auswirkungen auf Inflation, Migration und Ressourcenverwaltung – alles entscheidende Faktoren für den Immobiliensektor und Investoren. In der Schweiz rechnen Anleger mit einer möglichen Rückkehr der Negativzinsen. Im Gegensatz zur Situation vor zehn Jahren, als dies noch als unwahrscheinlich galt, kommuniziert die Schweizerische Nationalbank mittlerweile offen über verschiedene mögliche Szenarien. Folglich erreicht die Bruttorendite beim Kauf von Immobilien in den Städten wieder das Niveau von 2020/2021, als die Covid-Krise Investoren dazu veranlasste, Wohnimmobilien zu überhöhten Preisen zu erwerben. Im Bereich der Immobilienaktien sorgte Swiss Prime Site für eine Überraschung, indem das Unternehmen eine Kapitalerhöhung mit sehr kurzer Frist nur eine Stunde vor Börsenschluss ankündigte – eine äusserst unübliche Praxis. Die ersten Jahresergebnisse zeigen, dass die Neubewertungen der Portfolios leicht über den Erwartungen liegen. Die Fusionsverhältnisse zwischen Ina Invest AG und Cham Group AG wurden erwartungsgemäss veröffentlicht, und die neue Gesellschaft Cham Swiss Properties AG verspricht Potenzial – die interne Managementstruktur der Cham Group AG wurde als Best Practice übernommen.
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Marktkommentar Januar 2025
Das neue Jahr begann, wie das alte endete: euphorisch. Die IMMO25 verzeichnete einen Besucherrekord, was das starke Interesse an Schweizer Immobilienanlagen bestätigt...
Marktkommentar Januar 2025
Das neue Jahr begann, wie das alte endete: euphorisch. Die IMMO25 verzeichnete einen Besucherrekord, was das starke Interesse an Schweizer Immobilienanlagen bestätigt. Viele Investoren hoffen auf weitere Zinssenkungen durch die SNB. Infolgedessen stiegen die Immobilienindizes schnell um über 3 %. Gleichzeitig kündigten Asset Manager offensiv mehrere Kapitalerhöhungen an. Allerdings werden Investoren bei Agios von über 50 % vorsichtiger. Das Jahr 2022 ist noch in aller Erinnerung, geprägt von einem starken Vertrauensverlust, der zu einer Marktkorrektur von 15 % führte. Trotz eines guten Jahresbeginns schloss der SWIIT-Index den Januar mit einem Minus von 1,4% ab. Der hohe Kapitalbedarf könnte die Investorennachfrage übersteigen, ähnlich wie 2018. Zudem enttäuschten die Jahresergebnisse der im September abgeschlossenen Fonds: während die Mietausfälle weiter zurückgehen, schrumpft das Wachstumspotenzial. Daher ist Innovation bei den Asset Managern entscheidend. Darüber hinaus leiden indirekte Immobilienanlagen weiterhin unter Rücknahmen. Die Jahresergebnisse der Immobilienaktien sind besonders wichtig, um die aktivsten Unternehmen und vielversprechenden Sektoren zu identifizieren. Eine erste Marktbereinigung wird Ende Februar mit der Fusion von Ina Invest und Cham Group erwartet, deren Bewertungen laut aktuellen Mitteilungen positiv ausfallen sollen.
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Marktkommentar Juni 2025
Die Nervosität an den Finanzmärkten ist mit Händen zu greifen. Was Ende 2014 noch als undenkbar galt, erscheint heute plötzlich sehr real: die Rückkehr der Negativzinsen. SNB, Banken und Investoren sind sich einig – die Wahrscheinlichkeit, dass wir bis Ende 2025 wieder in den negativen Bereich rutschen, ist hoch...
Marktkommentar Juni 2025
Die Nervosität an den Finanzmärkten ist mit Händen zu greifen. Was Ende 2014 noch als undenkbar galt, erscheint heute plötzlich sehr real: die Rückkehr der Negativzinsen. SNB, Banken und Investoren sind sich einig – die Wahrscheinlichkeit, dass wir bis Ende 2025 wieder in den negativen Bereich rutschen, ist hoch. Der Auslöser? Eine gefährliche Mischung: enttäuschende Konjunkturdaten, deflationäre Tendenzen und eine unaufhaltsame Aufwertung des Schweizer Frankens. Die SNB versuchte mit einem Zinsschritt zurück auf null ein Signal zu setzen – doch der gewünschte Effekt blieb aus. Die Kräfte des globalen Marktes überlagern die nationale Steuerung. Die Ruhe war trügerisch. Für die Schweizer Bauwirtschaft hingegen ein Silberstreif am Horizont: Nach drei schwierigen Jahren zeichnen sich ab dem zweiten Halbjahr 2025 wieder positive Wachstumsraten ab. Die starke Nachfrage institutioneller Investoren lässt Asset Manager aufhorchen – viele wollen das Momentum nutzen und frisches Kapital einsammeln. Doch der Zyklus wiederholt sich: Überteuerte Liegenschaften werden gekauft, während andere Akteure auf Hypothekenabbau setzen. Gleichzeitig verdichtet sich die Regulierungslage – vor allem in der Region Zürich. Neue gesetzliche Vorgaben wie verschärfte Bewilligungspflichten bei Abbrüchen und Sanierungen, Mietzinsobergrenzen oder kommunale Vorkaufsrechte sind in Vorbereitung. Was das für Investoren bedeutet? Mehr Unsicherheit, mehr Komplexität – und eine noch stärkere Fragmentierung des Marktes. Regionale Unterschiede dürften sich in den kommenden Monaten weiter verschärfen. Sollte die SNB tatsächlich wieder Negativzinsen einführen, wird die Marktliquidität wohl erneut sinken. Der Transaktionsmarkt könnte austrocknen – viele Eigentümer würden Verkaufsentscheide vertagen, während die Attraktivität von Hypotheken zunehmen dürfte. In einem derart herausfordernden Umfeld rückt das interne Wertschöpfungspotenzial eines Portfolios stärker, denn je in den Fokus. Gefragt sind glasklare Transparenz, gezielte Steuerbarkeit und konsequentes aktives Management. Gleichzeitig sorgt die beinahe monopolartige Dominanz einiger weniger Akteure für ein wachsendes Ungleichgewicht. Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt attraktiv, doch die Risiken sind real – und lauern oft dort, wo man sie am wenigsten erwartet.
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