Jahres- und Halbjahresberichte von Immobilienprodukten beginnen mittlerweile häufig mit einer vertrauten Einleitung: „Wir informieren Sie, dass unsere Ergebnisse solide sind.“ Ein solches Statement genügt jedoch nicht...
MV Invest
Marktkommentar Mai 2025
Jahres- und Halbjahresberichte von Immobilienprodukten beginnen mittlerweile häufig mit einer vertrauten Einleitung: „Wir informieren Sie, dass unsere Ergebnisse solide sind.“ Ein solches Statement genügt jedoch nicht – insbesondere dann, wenn es dem Management nicht gelingt, eine überzeugende strategische Positionierung darzulegen. Die Ausgangslage für das Jahr 2025 präsentiert sich positiv: Die Bewertungen steigen wieder an, die Fremdkapitalkosten gehen zurück. Trotz gesunkenem Referenzzinssatz fordern nur wenige Mieter Mietzinsreduktionen – was sich in steigenden Mieterträgen niederschlägt. Die Nachfrage nach Immobilien bleibt hoch, Investoren rechnen weiterhin mit einem negativen Zinsumfeld. In der Folge verzeichnen sowohl Immobilienpreise als auch die Kurse börsennotierter Fonds und Aktien signifikante Zuwächse. Trotz dieser positiven Indikatoren ist bekannt, dass Märkte sich nicht linear entwickeln. Die ausserordentliche Stärke des Schweizer Immobilienmarkts überrascht, insbesondere vor dem Hintergrund geopolitischer Entwicklungen und medialer Inszenierungen durch Onkel Donald. Gleichzeitig nimmt die kurzfristige Volatilität zu, und Kreditrisiken rücken verstärkt in den Fokus. Claudio Saputelli von der UBS erwartet, dass die Banken mittelfristig ihre Finanzierungsrichtlinien überdenken müssen. Dies dürfte vor allem die Kreditvergabe an private Investoren einschränken. Seit Jahresbeginn ist zudem eine zunehmende Tendenz zur Entschuldung zu beobachten – es dürfte also mit den angekündigten Kapitalerhöhungen ein aktiver Sommer werden. Im Bereich der Nachhaltigkeit zeigt sich ein differenziertes Bild: Gemäss Bundesamt für Statistik werden nach wie vor rund 52 % der Gebäude in der Schweiz mit fossilen Energieträgern beheizt. Die höchsten Anteile finden sich in Neuenburg (66 %) während Basel-Stadt (27 %) die niedrigsten Quoten aufweisen. Zwar verfügen mittlerweile sämtliche Schweizer Asset Manager über Nachhaltigkeitsstrategien – entscheidend ist jedoch deren glaubwürdige und messbare Umsetzung. Zunehmend orientieren sich Produkte an etablierten Standards wie SSREI oder GRESB. Nachhaltige Portfoliooptimierung erfordert Zeit, Sorgfalt und ein klares Bekenntnis zu langfristiger Wertentwicklung. Dabei gewinnt insbesondere der Fokus auf „risk-adjusted returns“ an Bedeutung. Zum Schluss: Auch der Schweizer Markt ist nicht immun gegen die Effekte geopolitischer Kommunikationsstrategien – Onkel Donald bleibt aktiv.
Der vergangene Monat war auch bei den Immobilienwerten geprägt von den durch die US-Zolleskapaden ausgelösten Marktverwerfungen. Schweizer Immobilienaktien erlebten zwar nur einen kurzfristigen, aber deutlichen Rückschlag im Real Index, während Immobilienfonds länger litten...
MV Invest
Marktkommentar April 2025
Der vergangene Monat war auch bei den Immobilienwerten geprägt von den durch die US-Zolleskapaden ausgelösten Marktverwerfungen. Schweizer Immobilienaktien erlebten zwar nur einen kurzfristigen, aber deutlichen Rückschlag im Real Index, während Immobilienfonds länger litten. Die allgemeine Verunsicherung bleibt spürbar. Einerseits wirken rückläufige Zinsen weiterhin unterstützend für die Branche, und die vielerorts ausgeschütteten Dividenden werden grösstenteils reinvestiert. Andererseits dämpfen konjunkturelle Risiken auch die Erwartungen im Bereich der kommerziellen Immobilien. Der Schweizer Franken als sicherer Hafen kompensiert diese Sorgen jedoch momentan sehr gut. Internationale Investoren setzen weiterhin auf stabile Titel wie Swiss Prime Site und PSP Swiss Property. Doch Übertreibungen bleiben nicht ohne Risiko – bei einer Dividendenrendite von 2.8 % und einem Agio bis 35 % kann die Lage rasch drehen. Bei Fonds sorgten Kapitalmassnahmen für zusätzlichen Druck: eine CHF 350 Mio. schwere Kapitalerhöhung bei SIMA sowie weitere angekündigte Aufnahmen in ähnlicher Grössenordnung. Die Wohnimmobiliennachfrage bleibt indes hoch und wird durch die tiefen Zinsen zusätzlich gestützt. In unsicheren Zeiten erhöhen viele Vermögensverwalter ihre Allokationen in indirekte Immobilienanlagen eher, als sie zu reduzieren. Die Ergebnisse der Fonds und Gesellschaften sind weiterhin solide und wirken stabilisierend. Das Börsenjahr dürfte allerdings nervös bleiben – mit anhaltender Volatilität. Gerade in einem solchen Umfeld ergeben sich immer wieder interessante Opportunitäten und Arbitragemöglichkeiten. Die Konsolidierung in der Finanzbranche schreitet voran die beiden Versicherungsgesellschaften Helvetia und Baloise haben eine Fusion angekündigt, CHAM und INA haben sich zu Cham Swiss Properties erfolgreich zusammengeschlossen. Dagegen hat sich die grösste Immobilienanbieterin der Schweiz, die UBS, kurzfristig umentschieden und wird UBS Direct Residential doch nicht fusionieren – ein Entscheid mit fadem Beigeschmack. Bei einem Agio von 55 % ist bei diesem Titel Vorsicht geboten – auch wenn die übergeordneten Marktindikatoren für die kommenden Wochen durchwegs positiv erscheinen.
Die Schweizer Immobilienfonds schliessen ein ausgesprochen volatiles Quartal ab. Die durchschnittliche Performance von +1.9% erscheint auf den ersten Blick erfreulich, bleibt jedoch angesichts des herausfordernden Umfelds fragil...
MV Invest
Marktkommentar März 2025
Die Schweizer Immobilienfonds schliessen ein ausgesprochen volatiles Quartal ab. Die durchschnittliche Performance von +1.9% erscheint auf den ersten Blick erfreulich, bleibt jedoch angesichts des herausfordernden Umfelds fragil. Zwar sprechen die bisherigen und sogar mögliche weitere Zinssenkungen der SNB sowie eine hohe Liquidität im Markt für eine Erholung im weiteren Jahresverlauf. Kotierte Immobilienfonds vermögen jedoch die Investoren derzeit kaum nachhaltig zu überzeugen – die Performance-Spanne einzelner Fonds in diesem Quartal reicht von -8% bis +8%. Mit Konjunkturpaketen und verstärkter Aufrüstung im Verteidigungsbereich stiegen in Europa zuletzt sogar die langfristigen Zinsen spürbar an. Der Renditeabstand zu Immobilienfonds beträgt mittlerweile weniger als 200 Basispunkte – ob dies eine temporäre Reaktion oder der Beginn eines strukturellen Trends ist, bleibt abzuwarten. Klar ist: die starke Nachfrage hat bei vielen Fonds zu überhöhten Preisen geführt – die aktuelle Entwicklung hat sich vom realistischen, langfristigen Wertpotential zunehmend entkoppelt. Diese Wahrnehmung scheint sich nun auch langsam am Markt abzuzeichnen. Der seit vergangenem Herbst anhaltende Aufwärtstrend im SWIIT, dem Index aller kotierten Schweizer Immobilienfonds, ist in den letzten Wochen ins Stocken geraten oder hat sich zumindest abgekühlt. Nach den anspruchsvollen Jahren 2022 und 2023 überdenken viele Investoren ihre Strategie. Ein oft übersehener, aber substanzstarker Bereich sind die Immobilienaktien mit über 50 % Wohnanteil. Trotz häufig kritisiertem, tiefem Free Float bieten sie Stabilität. Die Daten der letzten Jahre zeigen klar: wo aktiv gesteuert wurde, konnte kontinuierlich Wert geschaffen werden – wo nicht, wurde Kapital vernichtet.
Traditionell ist der Februar eine Zeit der Zurückhaltung, in der Anleger auf die Veröffentlichung der ersten Jahresergebnisse der Immobilienaktien warten. Doch aktuell dominieren politische und wirtschaftliche Themen die Schlagzeilen...
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Marktkommentar Februar 2025
Traditionell ist der Februar eine Zeit der Zurückhaltung, in der Anleger auf die Veröffentlichung der ersten Jahresergebnisse der Immobilienaktien warten. Doch aktuell dominieren politische und wirtschaftliche Themen die Schlagzeilen. In den USA bleibt die Wirtschaft stabil, aber der Wunsch von Präsident Trump, die Leitzinsen zu senken und gleichzeitig die Inflation unter Kontrolle zu halten, erweist sich als schwierig. Eine mögliche Strategie, um dies zu erreichen, wäre eine Senkung des Ölpreises, die zur Entlastung der Inflation beitragen könnte. Gleichzeitig bemüht er sich, den Ukraine-Konflikt schneller zu lösen und den Zugang zu Rohstoffen zu sichern – ein strategisches Ziel, das grosse Mächte seit jeher verfolgen, um ihre globale Einflussnahme zu festigen. Währenddessen durchlebt Europa eine Phase der Instabilität. Die Bestätigung eines politischen Rechtsrucks in Deutschland durch die jüngsten Wahlen war keine Überraschung. Politische Entwicklungen haben direkte Auswirkungen auf Inflation, Migration und Ressourcenverwaltung – alles entscheidende Faktoren für den Immobiliensektor und Investoren. In der Schweiz rechnen Anleger mit einer möglichen Rückkehr der Negativzinsen. Im Gegensatz zur Situation vor zehn Jahren, als dies noch als unwahrscheinlich galt, kommuniziert die Schweizerische Nationalbank mittlerweile offen über verschiedene mögliche Szenarien. Folglich erreicht die Bruttorendite beim Kauf von Immobilien in den Städten wieder das Niveau von 2020/2021, als die Covid-Krise Investoren dazu veranlasste, Wohnimmobilien zu überhöhten Preisen zu erwerben. Im Bereich der Immobilienaktien sorgte Swiss Prime Site für eine Überraschung, indem das Unternehmen eine Kapitalerhöhung mit sehr kurzer Frist nur eine Stunde vor Börsenschluss ankündigte – eine äusserst unübliche Praxis. Die ersten Jahresergebnisse zeigen, dass die Neubewertungen der Portfolios leicht über den Erwartungen liegen. Die Fusionsverhältnisse zwischen Ina Invest AG und Cham Group AG wurden erwartungsgemäss veröffentlicht, und die neue Gesellschaft Cham Swiss Properties AG verspricht Potenzial – die interne Managementstruktur der Cham Group AG wurde als Best Practice übernommen.
Das neue Jahr begann, wie das alte endete: euphorisch. Die IMMO25 verzeichnete einen Besucherrekord, was das starke Interesse an Schweizer Immobilienanlagen bestätigt...
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Marktkommentar Januar 2025
Das neue Jahr begann, wie das alte endete: euphorisch. Die IMMO25 verzeichnete einen Besucherrekord, was das starke Interesse an Schweizer Immobilienanlagen bestätigt. Viele Investoren hoffen auf weitere Zinssenkungen durch die SNB. Infolgedessen stiegen die Immobilienindizes schnell um über 3 %. Gleichzeitig kündigten Asset Manager offensiv mehrere Kapitalerhöhungen an. Allerdings werden Investoren bei Agios von über 50 % vorsichtiger. Das Jahr 2022 ist noch in aller Erinnerung, geprägt von einem starken Vertrauensverlust, der zu einer Marktkorrektur von 15 % führte. Trotz eines guten Jahresbeginns schloss der SWIIT-Index den Januar mit einem Minus von 1,4% ab. Der hohe Kapitalbedarf könnte die Investorennachfrage übersteigen, ähnlich wie 2018. Zudem enttäuschten die Jahresergebnisse der im September abgeschlossenen Fonds: während die Mietausfälle weiter zurückgehen, schrumpft das Wachstumspotenzial. Daher ist Innovation bei den Asset Managern entscheidend. Darüber hinaus leiden indirekte Immobilienanlagen weiterhin unter Rücknahmen. Die Jahresergebnisse der Immobilienaktien sind besonders wichtig, um die aktivsten Unternehmen und vielversprechenden Sektoren zu identifizieren. Eine erste Marktbereinigung wird Ende Februar mit der Fusion von Ina Invest und Cham Group erwartet, deren Bewertungen laut aktuellen Mitteilungen positiv ausfallen sollen.
Die Nervosität an den Finanzmärkten ist mit Händen zu greifen. Was Ende 2014 noch als undenkbar galt, erscheint heute plötzlich sehr real: die Rückkehr der Negativzinsen. SNB, Banken und Investoren sind sich einig – die Wahrscheinlichkeit, dass wir bis Ende 2025 wieder in den negativen Bereich rutschen, ist hoch...
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Marktkommentar Juni 2025
Die Nervosität an den Finanzmärkten ist mit Händen zu greifen. Was Ende 2014 noch als undenkbar galt, erscheint heute plötzlich sehr real: die Rückkehr der Negativzinsen. SNB, Banken und Investoren sind sich einig – die Wahrscheinlichkeit, dass wir bis Ende 2025 wieder in den negativen Bereich rutschen, ist hoch. Der Auslöser? Eine gefährliche Mischung: enttäuschende Konjunkturdaten, deflationäre Tendenzen und eine unaufhaltsame Aufwertung des Schweizer Frankens. Die SNB versuchte mit einem Zinsschritt zurück auf null ein Signal zu setzen – doch der gewünschte Effekt blieb aus. Die Kräfte des globalen Marktes überlagern die nationale Steuerung. Die Ruhe war trügerisch. Für die Schweizer Bauwirtschaft hingegen ein Silberstreif am Horizont: Nach drei schwierigen Jahren zeichnen sich ab dem zweiten Halbjahr 2025 wieder positive Wachstumsraten ab. Die starke Nachfrage institutioneller Investoren lässt Asset Manager aufhorchen – viele wollen das Momentum nutzen und frisches Kapital einsammeln. Doch der Zyklus wiederholt sich: Überteuerte Liegenschaften werden gekauft, während andere Akteure auf Hypothekenabbau setzen. Gleichzeitig verdichtet sich die Regulierungslage – vor allem in der Region Zürich. Neue gesetzliche Vorgaben wie verschärfte Bewilligungspflichten bei Abbrüchen und Sanierungen, Mietzinsobergrenzen oder kommunale Vorkaufsrechte sind in Vorbereitung. Was das für Investoren bedeutet? Mehr Unsicherheit, mehr Komplexität – und eine noch stärkere Fragmentierung des Marktes. Regionale Unterschiede dürften sich in den kommenden Monaten weiter verschärfen. Sollte die SNB tatsächlich wieder Negativzinsen einführen, wird die Marktliquidität wohl erneut sinken. Der Transaktionsmarkt könnte austrocknen – viele Eigentümer würden Verkaufsentscheide vertagen, während die Attraktivität von Hypotheken zunehmen dürfte. In einem derart herausfordernden Umfeld rückt das interne Wertschöpfungspotenzial eines Portfolios stärker, denn je in den Fokus. Gefragt sind glasklare Transparenz, gezielte Steuerbarkeit und konsequentes aktives Management. Gleichzeitig sorgt die beinahe monopolartige Dominanz einiger weniger Akteure für ein wachsendes Ungleichgewicht. Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt attraktiv, doch die Risiken sind real – und lauern oft dort, wo man sie am wenigsten erwartet.
Entgegen den Erwartungen wurden in der Schweiz moderate Inflationszahlen für den Juni veröffentlicht. Viele Analysten meinen, die Schweizerische Nationalbank habe ihre Zinssätze zu schnell gesenkt. Andere wiederum sind der Ansicht, die Schwäche des US‑Dollars müsste eigentlich Deflation importieren...
MV Invest
Marktkommentar Juli 2025
Entgegen den Erwartungen wurden in der Schweiz moderate Inflationszahlen für den Juni veröffentlicht. Viele Analysten meinen, die Schweizerische Nationalbank habe ihre Zinssätze zu schnell gesenkt. Andere wiederum sind der Ansicht, die Schwäche des US‑Dollars müsste eigentlich Deflation importieren. Die seltene Uneinigkeit der Analysten hat durch die amerikanische Initiative in der Nacht zum 1. August eine zusätzliche Dynamik bekommen. Es wird sich in den kommenden Monaten zeigen, welches Lager recht hatte. Im Kanton Zürich wird intensiv über die Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen im Kanton Zürich» diskutiert, die den Gemeinden ein Vorkaufsrecht für Grundstücke einräumen soll. Diese Initiative stösst jedoch auf Ablehnung; stattdessen liegt ein Gegenvorschlag vor, der eine Verdoppelung der Wohnbauförderung vorsieht. Der Wunsch nach stabilen Langfristanlagen seitens der Investoren kommt dem Immobiliensektor zugute. Im Juli wurden mehrere Kapitalerhöhungen erfolgreich durchgeführt. Das Dilemma der Immobilienverwalter bleibt: wer nicht im eigenen Bestand arbeiten und Wert schaffen kann, muss zu hohen Preisen einkaufen. Das Problem der Verschuldung bleibt bestehen. Die Refinanzierung auslaufender Hypotheken gestaltet sich zunehmend schwieriger, da Bankangebote rar werden. Mittelfristig werden die Verwalter diesem Risiko auf der Passivseite mehr Aufmerksamkeit schenken müssen. Das Sommerthema ist die Fusion verschiedener Immobilienfonds der UBS. Obwohl die Marktbereinigung an sich positiv ist, sorgt die Dominanz der UBS für Bedenken: 35 % des SREAL‑Index werden von der UBS verwaltet und 9 % von Swiss Prime Site. Diese Konzentration ist bei den Indexinvestoren des SWIIT noch ausgeprägter, denn 48 % der Fonds werden von der grössten Schweizer Bank verwaltet. Aber die Investoren schauen genau hin und wenn nötig wehren sie sich. Um den Markt wieder auszugleichen, müssten andere Akteure – insbesondere Versicherungsgesellschaften – an Gewicht gewinnen. Angesichts der Schwäche des Transaktionsmarkts ist es möglich, dass in den kommenden 18 Monaten weitere Fusionen oder Übernahmen stattfinden. Bis auf weiteres bleibt der Schweizer Immobilienmarkt attraktiv, aber die Herausforderungen verstärken sich.
Nach den Sommerferien haben zahlreiche Immobilienfonds und -aktien ihre Halbjahresergebnisse publiziert. Insgesamt waren diese geprägt von positiven Neubewertungen. Dennoch sind die NAV nicht bei allen Produkten gestiegen. Auf operativer Ebene zeigt sich ein gemischtes Bild...
MV Invest
Marktkommentar August 2025
Nach den Sommerferien haben zahlreiche Immobilienfonds und -aktien ihre Halbjahresergebnisse publiziert. Insgesamt waren diese geprägt von positiven Neubewertungen. Dennoch sind die NAV nicht bei allen Produkten gestiegen. Auf operativer Ebene zeigt sich ein gemischtes Bild: steigende Einnahmen bedeuten nicht zwangsläufig, dass die Manager überzeugend gearbeitet haben. Viele Produkte wachsen derzeit vor allem über Kapitalerhöhungen – und investieren die frischen Mittel in einen nach wie vor teuren Markt. Genau hier zeigt sich die Fähigkeit der Manager: kaufen kann jeder, doch nachhaltige Wertschöpfung zu erzielen erfordert Geschick, Erfahrung und viel Mut – insbesondere auch den erwirtschafteten Wert im richtigen Moment zu realisieren. Immobilien bleiben für Investoren sehr gefragt. In einem Umfeld, in dem Obligationen nach wie vor kaum attraktive Renditen bieten, ist der Immobilienmarkt eine bevorzugte Anlageklasse. Zudem hat sich der Immobiliensektor gerade in den Krisenjahren 2022–2023 als stabil erwiesen. Zwar konnten viele Manager in dieser Phase nicht antizyklisch reagieren und haben damit Chancen verpasst, dennoch hat der Markt bewiesen, dass er langfristig trägt. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, getrieben durch anhaltende Migration, während die Leerstandsquoten rekordtief sind. Gleichzeitig steigen die politischen Risiken: in Zürich stehen in den kommenden 24 Monaten mehrere Volksabstimmungen an (Wohnschutz-Initiative, Mietpreis-Initiative, Vorkaufsrechts-Initiative sowie die Grüne Wohnungsinitiative). Diese könnten den Wohnungsmarkt beeinflussen, betreffen aber Geschäftsliegenschaften weniger direkt. Dort hingegen sind es die konjunkturellen Unsicherheiten, die belasten: ein zentrales Thema ist die Refinanzierung. Banken verlangen zunehmend höhere Margen auf Hypotheken. Hintergrund ist einerseits der geringere Risiko-Appetit bei vielen Instituten, andererseits die starke Stellung der UBS, die sich dies mit markant höheren Margen bezahlen lässt. Fazit: Trotz einzelner Herausforderungen bleiben Schweizer Immobilien ein stabiles und langfristig attraktives Investment. Die Nachfrage ist hoch, die tiefe Zinsen sprechen für Kontinuität und Stabilität. Entscheidend ist es, auf eine kluge Diversifikation und auf Manager zu setzen, die mit aktiver Steuerung, Mut und Weitsicht echten Mehrwert schaffen. Wer dies berücksichtigt, wird auch in Zukunft vom attraktiven Potenzial dieses Sektors profitieren.
Die SNB bekräftigte ihre Kernaufgabe: Geldpolitik im Inland und die Gewährleistung der Preisstabilität. «Alles andere, wie etwa Zollverhandlungen, liegt nicht in unserem Zuständigkeitsbereich», betonte SNB-Direktorin Tschudin. Die Swiss Prime Site hat eine Anleihe in Höhe von 500 Mio. Euro begeben...
MV Invest
Marktkommentar September 2025
Die SNB bekräftigte ihre Kernaufgabe: Geldpolitik im Inland und die Gewährleistung der Preisstabilität. «Alles andere, wie etwa Zollverhandlungen, liegt nicht in unserem Zuständigkeitsbereich», betonte SNB-Direktorin Tschudin. Die Swiss Prime Site hat eine Anleihe in Höhe von 500 Mio. Euro begeben – bemerkenswert, da sie in Euro statt in Schweizer Franken denominiert ist. Auch wenn der Coupon marktgerecht erscheint, stellt sich die Frage, ob die Kosten für eine solche Transaktion gerechtfertigt sind. Der Hintergrund: In der Schweiz herrscht derzeit eine angespannte Finanzierungssituation. UBS kann nicht sämtliche Grossunternehmen bedienen. Zudem wächst die Diskussion, wie gross ein einzelnes Immobilienportfolio in der Schweiz überhaupt werden sollte, da zunehmende Grösse nicht nur Vorteile, sondern auch Risiken birgt. Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten haben sich die Hypothekarzinsen kaum bewegt. Auch mittelfristig ist mit tiefen Zinsen zu rechnen. Der kotierte Schweizer Immobilienmarkt legte in September nach einem starken Anstieg und neuen Höchstständen eine Verschnaufpause ein. Einer der möglichen Gründe ist das hohe Angebot an neuen Investitionsmöglichkeiten (über 3 Mrd. CHF Kapitalerhöhungen bisher in 2025), neue Börsengänge sowie unveränderte Schweizer Zinsen. Trotzdem, ein Blick ins Ausland zeigt ein deutlich schwierigeres Bild: Offene Deutsche-Immobilienfonds verzeichneten im Juli Nettomittelabflüsse von 889 Mio. Euro – den höchsten Wert seit der globalen Finanzkrise 2008. Insgesamt summieren sich die Abflüsse inzwischen auf über 12 Mrd. Euro. Zurück in der Schweiz und über das Thema Nachhaltigkeit. Die UBS hat angekündigt, dass sie mit ihren schweizerischen Immobiliengefässen ab 2026 nicht mehr am GRESB teilnehmen wird. Das bringt alle diejenigen Investoren in Schwierigkeiten, die bisher die Teilnahme an GRESB als einziges Nachhaltigkeits-Kriterium für die Investierbarkeit in ein Vehikel definiert haben. Es zeigt wieder einmal, dass Nachhaltigkeit nicht durch ein digitales Ja-/Nein-Schema adressiert werden kann.
Die Nachfrage der Investoren nach Schweizer Immobilien hat im Oktober Rekordniveaus erreicht. Dies veranlasst die Immobilienfondsmanager, Kapitalerhöhungen durchzuführen – für das Jahr 2025 werden über CHF 6 Milliarden erwartet – und in der Folge ihre Akquisitionen auf dem Markt zu verstärken...
MV Invest
Marktkommentar Oktober 2025
Die Nachfrage der Investoren nach Schweizer Immobilien hat im Oktober Rekordniveaus erreicht. Dies veranlasst die Immobilienfondsmanager, Kapitalerhöhungen durchzuführen – für das Jahr 2025 werden über CHF 6 Milliarden erwartet – und in der Folge ihre Akquisitionen auf dem Markt zu verstärken. Die Bruttorendite eines Wohngebäudes in einer grossen Schweizer Stadt liegt wieder bei rund 3%. Anlagestiftungen und Immobilienfonds die Wohnimmobilien suchen sind gezwungen, deutlich höhere Preise zu bezahlen als noch vor zwölf Monaten. Laut JLL-Statistiken ist die Marktliquidität heute mit jener von vor 2022 vergleichbar, also vor Beginn der Zinsanhebungsphase. Besonders gefragt sind Wohnliegenschaften in den Zonen B und C sowie Entwicklungsgrundstücke mit Wohnnutzungspotenzial. Die Regionen Zürich, Zentralschweiz und Nordostschweiz gehören derzeit zu den beliebtesten. Ein Engagement in Schweizer Immobilien bleibt im europäischen Vergleich attraktiv. Auch wenn die „Prime“-Renditen für Wohnimmobilien in Genf und Zürich zu den niedrigsten gehören, ist der Abstand zu den risikofreien Zinsen – insbesondere zu den 10-jährigen Bundesobligationen – in Europa mit 150 bis 200 Basispunkten am grössten. In den letzten zehn Jahren haben viele Investoren Wohnportfolios bevorzugt und den kommerziellen Sektor als risikoreicher eingestuft. Die Performance-Daten der Schweizer Indizes zeigen jedoch ein anderes Bild: Der REAL-Index, der zu rund 80% aus Gewerbeimmobilien besteht, erzielte die beste Performance der Schweizer Immobilienindices über die letzten zehn Jahre. Gleichzeitig bleibt die Volatilität ein zentrales Thema für viele Investoren. Börsenkotierte Immobilienprodukte (Fonds und Aktien) weisen derzeit eine Volatilität von rund 10% auf – ein historisch hohes Niveau.
Das Jahr neigt sich dem Ende zu – und wie so oft zeigt sich im Immobiliensektor eine hohe Aktivität. Der Markt wird weiterhin mit neuem Kapital versorgt; die Nachfrage nach Schweizer Immobilien bleibt äusserst stark, wenn auch aus unterschiedlichen Gründen. Der Mangel an attraktiven Anlagealternativen sowie...
MV Invest
Marktkommentar November 2025
Das Jahr neigt sich dem Ende zu – und wie so oft zeigt sich im Immobiliensektor eine hohe Aktivität. Der Markt wird weiterhin mit neuem Kapital versorgt; die Nachfrage nach Schweizer Immobilien bleibt äusserst stark, wenn auch aus unterschiedlichen Gründen. Der Mangel an attraktiven Anlagealternativen sowie die anhaltende Stärke des Schweizer Frankens bilden wesentliche Treiber. Neue Statistiken – wie die landesweite Leerwohnungsziffer von lediglich 1% und der markante Anstieg der Angebotsmieten – haben die Zürcherinnen und Zürcher am vergangenen Wochenende nicht beeinflusst: Die Stimmberechtigten sagten mit 59,3% deutlich Nein zur Initiative für ein Vorkaufsrecht. Diese Vorlage ist die erste von mindestens fünf wohnpolitischen Entscheiden, die der Kanton Zürich in naher Zukunft treffen wird, sie dürfte jedoch wegweisend für die weitere Debatte über die angespannten Wohnraummärkte sein. Die Zürcher Handelskammer und mehrere Immobiliengesellschaften haben gemeinsam die Bewegung fuerschi-zueri.ch lanciert, um aufzuzeigen, dass staatliche Eingriffe keine wirksame Lösung für zusätzlichen Wohnraum darstellen. Die Immobilienbranche setzt sich aktiv für bezahlbaren Wohnraum sowohl im Kanton Zürich als auch in anderen Regionen ein. Neubauten schaffen Wohnraum – und effiziente Rahmenbedingungen, schlanke Bewilligungsverfahren sowie die Entwicklung neuer Siedlungsgebiete sind zentrale Erfolgsfaktoren. Ein aktuelles Beispiel dafür ist die Zonenplanänderung des Gaswerkareals in Bern, die den Weg für rund 500 neue Wohnungen frei macht. Auch im kotierten Immobilienmarkt herrscht Dynamik: Noch vor Jahresende wird ein zusätzliches IPO (SPSS) erwartet, und zu Jahresbeginn (1Q) plant die Mobiliar, ihren Immobilienfonds zu kotieren. Sämtliche Kapitalerhöhungen konnten problemlos platziert werden, was die weiterhin ausserordentlich hohe Nachfrage nach Immobilien bestätigt. Die Liquidität fliesst direkt in den Markt und in die Grossstädte – die Preise steigen weiter. Transaktionen in Wohnsektor finden erneut klar unter einer Bruttorendite von 3% statt. Bei den Fusionen bestätigt die UBS die planmässige Zusammenführung von Green Property und Urban Property am 31. März 2026 zum neuen UBS (CH) Property Fund – Direct Mixed Urban.
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Marktkommentar Mai 2025
Jahres- und Halbjahresberichte von Immobilienprodukten beginnen mittlerweile häufig mit einer vertrauten Einleitung: „Wir informieren Sie, dass unsere Ergebnisse solide sind.“ Ein solches Statement genügt jedoch nicht...
Marktkommentar Mai 2025
Jahres- und Halbjahresberichte von Immobilienprodukten beginnen mittlerweile häufig mit einer vertrauten Einleitung: „Wir informieren Sie, dass unsere Ergebnisse solide sind.“ Ein solches Statement genügt jedoch nicht – insbesondere dann, wenn es dem Management nicht gelingt, eine überzeugende strategische Positionierung darzulegen. Die Ausgangslage für das Jahr 2025 präsentiert sich positiv: Die Bewertungen steigen wieder an, die Fremdkapitalkosten gehen zurück. Trotz gesunkenem Referenzzinssatz fordern nur wenige Mieter Mietzinsreduktionen – was sich in steigenden Mieterträgen niederschlägt. Die Nachfrage nach Immobilien bleibt hoch, Investoren rechnen weiterhin mit einem negativen Zinsumfeld. In der Folge verzeichnen sowohl Immobilienpreise als auch die Kurse börsennotierter Fonds und Aktien signifikante Zuwächse. Trotz dieser positiven Indikatoren ist bekannt, dass Märkte sich nicht linear entwickeln. Die ausserordentliche Stärke des Schweizer Immobilienmarkts überrascht, insbesondere vor dem Hintergrund geopolitischer Entwicklungen und medialer Inszenierungen durch Onkel Donald. Gleichzeitig nimmt die kurzfristige Volatilität zu, und Kreditrisiken rücken verstärkt in den Fokus. Claudio Saputelli von der UBS erwartet, dass die Banken mittelfristig ihre Finanzierungsrichtlinien überdenken müssen. Dies dürfte vor allem die Kreditvergabe an private Investoren einschränken. Seit Jahresbeginn ist zudem eine zunehmende Tendenz zur Entschuldung zu beobachten – es dürfte also mit den angekündigten Kapitalerhöhungen ein aktiver Sommer werden. Im Bereich der Nachhaltigkeit zeigt sich ein differenziertes Bild: Gemäss Bundesamt für Statistik werden nach wie vor rund 52 % der Gebäude in der Schweiz mit fossilen Energieträgern beheizt. Die höchsten Anteile finden sich in Neuenburg (66 %) während Basel-Stadt (27 %) die niedrigsten Quoten aufweisen. Zwar verfügen mittlerweile sämtliche Schweizer Asset Manager über Nachhaltigkeitsstrategien – entscheidend ist jedoch deren glaubwürdige und messbare Umsetzung. Zunehmend orientieren sich Produkte an etablierten Standards wie SSREI oder GRESB. Nachhaltige Portfoliooptimierung erfordert Zeit, Sorgfalt und ein klares Bekenntnis zu langfristiger Wertentwicklung. Dabei gewinnt insbesondere der Fokus auf „risk-adjusted returns“ an Bedeutung. Zum Schluss: Auch der Schweizer Markt ist nicht immun gegen die Effekte geopolitischer Kommunikationsstrategien – Onkel Donald bleibt aktiv.
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Marktkommentar April 2025
Der vergangene Monat war auch bei den Immobilienwerten geprägt von den durch die US-Zolleskapaden ausgelösten Marktverwerfungen. Schweizer Immobilienaktien erlebten zwar nur einen kurzfristigen, aber deutlichen Rückschlag im Real Index, während Immobilienfonds länger litten...
Marktkommentar April 2025
Der vergangene Monat war auch bei den Immobilienwerten geprägt von den durch die US-Zolleskapaden ausgelösten Marktverwerfungen. Schweizer Immobilienaktien erlebten zwar nur einen kurzfristigen, aber deutlichen Rückschlag im Real Index, während Immobilienfonds länger litten. Die allgemeine Verunsicherung bleibt spürbar. Einerseits wirken rückläufige Zinsen weiterhin unterstützend für die Branche, und die vielerorts ausgeschütteten Dividenden werden grösstenteils reinvestiert. Andererseits dämpfen konjunkturelle Risiken auch die Erwartungen im Bereich der kommerziellen Immobilien. Der Schweizer Franken als sicherer Hafen kompensiert diese Sorgen jedoch momentan sehr gut. Internationale Investoren setzen weiterhin auf stabile Titel wie Swiss Prime Site und PSP Swiss Property. Doch Übertreibungen bleiben nicht ohne Risiko – bei einer Dividendenrendite von 2.8 % und einem Agio bis 35 % kann die Lage rasch drehen. Bei Fonds sorgten Kapitalmassnahmen für zusätzlichen Druck: eine CHF 350 Mio. schwere Kapitalerhöhung bei SIMA sowie weitere angekündigte Aufnahmen in ähnlicher Grössenordnung. Die Wohnimmobiliennachfrage bleibt indes hoch und wird durch die tiefen Zinsen zusätzlich gestützt. In unsicheren Zeiten erhöhen viele Vermögensverwalter ihre Allokationen in indirekte Immobilienanlagen eher, als sie zu reduzieren. Die Ergebnisse der Fonds und Gesellschaften sind weiterhin solide und wirken stabilisierend. Das Börsenjahr dürfte allerdings nervös bleiben – mit anhaltender Volatilität. Gerade in einem solchen Umfeld ergeben sich immer wieder interessante Opportunitäten und Arbitragemöglichkeiten. Die Konsolidierung in der Finanzbranche schreitet voran die beiden Versicherungsgesellschaften Helvetia und Baloise haben eine Fusion angekündigt, CHAM und INA haben sich zu Cham Swiss Properties erfolgreich zusammengeschlossen. Dagegen hat sich die grösste Immobilienanbieterin der Schweiz, die UBS, kurzfristig umentschieden und wird UBS Direct Residential doch nicht fusionieren – ein Entscheid mit fadem Beigeschmack. Bei einem Agio von 55 % ist bei diesem Titel Vorsicht geboten – auch wenn die übergeordneten Marktindikatoren für die kommenden Wochen durchwegs positiv erscheinen.
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Marktkommentar März 2025
Die Schweizer Immobilienfonds schliessen ein ausgesprochen volatiles Quartal ab. Die durchschnittliche Performance von +1.9% erscheint auf den ersten Blick erfreulich, bleibt jedoch angesichts des herausfordernden Umfelds fragil...
Marktkommentar März 2025
Die Schweizer Immobilienfonds schliessen ein ausgesprochen volatiles Quartal ab. Die durchschnittliche Performance von +1.9% erscheint auf den ersten Blick erfreulich, bleibt jedoch angesichts des herausfordernden Umfelds fragil. Zwar sprechen die bisherigen und sogar mögliche weitere Zinssenkungen der SNB sowie eine hohe Liquidität im Markt für eine Erholung im weiteren Jahresverlauf. Kotierte Immobilienfonds vermögen jedoch die Investoren derzeit kaum nachhaltig zu überzeugen – die Performance-Spanne einzelner Fonds in diesem Quartal reicht von -8% bis +8%. Mit Konjunkturpaketen und verstärkter Aufrüstung im Verteidigungsbereich stiegen in Europa zuletzt sogar die langfristigen Zinsen spürbar an. Der Renditeabstand zu Immobilienfonds beträgt mittlerweile weniger als 200 Basispunkte – ob dies eine temporäre Reaktion oder der Beginn eines strukturellen Trends ist, bleibt abzuwarten. Klar ist: die starke Nachfrage hat bei vielen Fonds zu überhöhten Preisen geführt – die aktuelle Entwicklung hat sich vom realistischen, langfristigen Wertpotential zunehmend entkoppelt. Diese Wahrnehmung scheint sich nun auch langsam am Markt abzuzeichnen. Der seit vergangenem Herbst anhaltende Aufwärtstrend im SWIIT, dem Index aller kotierten Schweizer Immobilienfonds, ist in den letzten Wochen ins Stocken geraten oder hat sich zumindest abgekühlt. Nach den anspruchsvollen Jahren 2022 und 2023 überdenken viele Investoren ihre Strategie. Ein oft übersehener, aber substanzstarker Bereich sind die Immobilienaktien mit über 50 % Wohnanteil. Trotz häufig kritisiertem, tiefem Free Float bieten sie Stabilität. Die Daten der letzten Jahre zeigen klar: wo aktiv gesteuert wurde, konnte kontinuierlich Wert geschaffen werden – wo nicht, wurde Kapital vernichtet.
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Marktkommentar Februar 2025
Traditionell ist der Februar eine Zeit der Zurückhaltung, in der Anleger auf die Veröffentlichung der ersten Jahresergebnisse der Immobilienaktien warten. Doch aktuell dominieren politische und wirtschaftliche Themen die Schlagzeilen...
Marktkommentar Februar 2025
Traditionell ist der Februar eine Zeit der Zurückhaltung, in der Anleger auf die Veröffentlichung der ersten Jahresergebnisse der Immobilienaktien warten. Doch aktuell dominieren politische und wirtschaftliche Themen die Schlagzeilen. In den USA bleibt die Wirtschaft stabil, aber der Wunsch von Präsident Trump, die Leitzinsen zu senken und gleichzeitig die Inflation unter Kontrolle zu halten, erweist sich als schwierig. Eine mögliche Strategie, um dies zu erreichen, wäre eine Senkung des Ölpreises, die zur Entlastung der Inflation beitragen könnte. Gleichzeitig bemüht er sich, den Ukraine-Konflikt schneller zu lösen und den Zugang zu Rohstoffen zu sichern – ein strategisches Ziel, das grosse Mächte seit jeher verfolgen, um ihre globale Einflussnahme zu festigen. Währenddessen durchlebt Europa eine Phase der Instabilität. Die Bestätigung eines politischen Rechtsrucks in Deutschland durch die jüngsten Wahlen war keine Überraschung. Politische Entwicklungen haben direkte Auswirkungen auf Inflation, Migration und Ressourcenverwaltung – alles entscheidende Faktoren für den Immobiliensektor und Investoren. In der Schweiz rechnen Anleger mit einer möglichen Rückkehr der Negativzinsen. Im Gegensatz zur Situation vor zehn Jahren, als dies noch als unwahrscheinlich galt, kommuniziert die Schweizerische Nationalbank mittlerweile offen über verschiedene mögliche Szenarien. Folglich erreicht die Bruttorendite beim Kauf von Immobilien in den Städten wieder das Niveau von 2020/2021, als die Covid-Krise Investoren dazu veranlasste, Wohnimmobilien zu überhöhten Preisen zu erwerben. Im Bereich der Immobilienaktien sorgte Swiss Prime Site für eine Überraschung, indem das Unternehmen eine Kapitalerhöhung mit sehr kurzer Frist nur eine Stunde vor Börsenschluss ankündigte – eine äusserst unübliche Praxis. Die ersten Jahresergebnisse zeigen, dass die Neubewertungen der Portfolios leicht über den Erwartungen liegen. Die Fusionsverhältnisse zwischen Ina Invest AG und Cham Group AG wurden erwartungsgemäss veröffentlicht, und die neue Gesellschaft Cham Swiss Properties AG verspricht Potenzial – die interne Managementstruktur der Cham Group AG wurde als Best Practice übernommen.
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Marktkommentar Januar 2025
Das neue Jahr begann, wie das alte endete: euphorisch. Die IMMO25 verzeichnete einen Besucherrekord, was das starke Interesse an Schweizer Immobilienanlagen bestätigt...
Marktkommentar Januar 2025
Das neue Jahr begann, wie das alte endete: euphorisch. Die IMMO25 verzeichnete einen Besucherrekord, was das starke Interesse an Schweizer Immobilienanlagen bestätigt. Viele Investoren hoffen auf weitere Zinssenkungen durch die SNB. Infolgedessen stiegen die Immobilienindizes schnell um über 3 %. Gleichzeitig kündigten Asset Manager offensiv mehrere Kapitalerhöhungen an. Allerdings werden Investoren bei Agios von über 50 % vorsichtiger. Das Jahr 2022 ist noch in aller Erinnerung, geprägt von einem starken Vertrauensverlust, der zu einer Marktkorrektur von 15 % führte. Trotz eines guten Jahresbeginns schloss der SWIIT-Index den Januar mit einem Minus von 1,4% ab. Der hohe Kapitalbedarf könnte die Investorennachfrage übersteigen, ähnlich wie 2018. Zudem enttäuschten die Jahresergebnisse der im September abgeschlossenen Fonds: während die Mietausfälle weiter zurückgehen, schrumpft das Wachstumspotenzial. Daher ist Innovation bei den Asset Managern entscheidend. Darüber hinaus leiden indirekte Immobilienanlagen weiterhin unter Rücknahmen. Die Jahresergebnisse der Immobilienaktien sind besonders wichtig, um die aktivsten Unternehmen und vielversprechenden Sektoren zu identifizieren. Eine erste Marktbereinigung wird Ende Februar mit der Fusion von Ina Invest und Cham Group erwartet, deren Bewertungen laut aktuellen Mitteilungen positiv ausfallen sollen.
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Marktkommentar Juni 2025
Die Nervosität an den Finanzmärkten ist mit Händen zu greifen. Was Ende 2014 noch als undenkbar galt, erscheint heute plötzlich sehr real: die Rückkehr der Negativzinsen. SNB, Banken und Investoren sind sich einig – die Wahrscheinlichkeit, dass wir bis Ende 2025 wieder in den negativen Bereich rutschen, ist hoch...
Marktkommentar Juni 2025
Die Nervosität an den Finanzmärkten ist mit Händen zu greifen. Was Ende 2014 noch als undenkbar galt, erscheint heute plötzlich sehr real: die Rückkehr der Negativzinsen. SNB, Banken und Investoren sind sich einig – die Wahrscheinlichkeit, dass wir bis Ende 2025 wieder in den negativen Bereich rutschen, ist hoch. Der Auslöser? Eine gefährliche Mischung: enttäuschende Konjunkturdaten, deflationäre Tendenzen und eine unaufhaltsame Aufwertung des Schweizer Frankens. Die SNB versuchte mit einem Zinsschritt zurück auf null ein Signal zu setzen – doch der gewünschte Effekt blieb aus. Die Kräfte des globalen Marktes überlagern die nationale Steuerung. Die Ruhe war trügerisch. Für die Schweizer Bauwirtschaft hingegen ein Silberstreif am Horizont: Nach drei schwierigen Jahren zeichnen sich ab dem zweiten Halbjahr 2025 wieder positive Wachstumsraten ab. Die starke Nachfrage institutioneller Investoren lässt Asset Manager aufhorchen – viele wollen das Momentum nutzen und frisches Kapital einsammeln. Doch der Zyklus wiederholt sich: Überteuerte Liegenschaften werden gekauft, während andere Akteure auf Hypothekenabbau setzen. Gleichzeitig verdichtet sich die Regulierungslage – vor allem in der Region Zürich. Neue gesetzliche Vorgaben wie verschärfte Bewilligungspflichten bei Abbrüchen und Sanierungen, Mietzinsobergrenzen oder kommunale Vorkaufsrechte sind in Vorbereitung. Was das für Investoren bedeutet? Mehr Unsicherheit, mehr Komplexität – und eine noch stärkere Fragmentierung des Marktes. Regionale Unterschiede dürften sich in den kommenden Monaten weiter verschärfen. Sollte die SNB tatsächlich wieder Negativzinsen einführen, wird die Marktliquidität wohl erneut sinken. Der Transaktionsmarkt könnte austrocknen – viele Eigentümer würden Verkaufsentscheide vertagen, während die Attraktivität von Hypotheken zunehmen dürfte. In einem derart herausfordernden Umfeld rückt das interne Wertschöpfungspotenzial eines Portfolios stärker, denn je in den Fokus. Gefragt sind glasklare Transparenz, gezielte Steuerbarkeit und konsequentes aktives Management. Gleichzeitig sorgt die beinahe monopolartige Dominanz einiger weniger Akteure für ein wachsendes Ungleichgewicht. Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt attraktiv, doch die Risiken sind real – und lauern oft dort, wo man sie am wenigsten erwartet.
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Marktkommentar Juli 2025
Entgegen den Erwartungen wurden in der Schweiz moderate Inflationszahlen für den Juni veröffentlicht. Viele Analysten meinen, die Schweizerische Nationalbank habe ihre Zinssätze zu schnell gesenkt. Andere wiederum sind der Ansicht, die Schwäche des US‑Dollars müsste eigentlich Deflation importieren...
Marktkommentar Juli 2025
Entgegen den Erwartungen wurden in der Schweiz moderate Inflationszahlen für den Juni veröffentlicht. Viele Analysten meinen, die Schweizerische Nationalbank habe ihre Zinssätze zu schnell gesenkt. Andere wiederum sind der Ansicht, die Schwäche des US‑Dollars müsste eigentlich Deflation importieren. Die seltene Uneinigkeit der Analysten hat durch die amerikanische Initiative in der Nacht zum 1. August eine zusätzliche Dynamik bekommen. Es wird sich in den kommenden Monaten zeigen, welches Lager recht hatte. Im Kanton Zürich wird intensiv über die Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen im Kanton Zürich» diskutiert, die den Gemeinden ein Vorkaufsrecht für Grundstücke einräumen soll. Diese Initiative stösst jedoch auf Ablehnung; stattdessen liegt ein Gegenvorschlag vor, der eine Verdoppelung der Wohnbauförderung vorsieht. Der Wunsch nach stabilen Langfristanlagen seitens der Investoren kommt dem Immobiliensektor zugute. Im Juli wurden mehrere Kapitalerhöhungen erfolgreich durchgeführt. Das Dilemma der Immobilienverwalter bleibt: wer nicht im eigenen Bestand arbeiten und Wert schaffen kann, muss zu hohen Preisen einkaufen. Das Problem der Verschuldung bleibt bestehen. Die Refinanzierung auslaufender Hypotheken gestaltet sich zunehmend schwieriger, da Bankangebote rar werden. Mittelfristig werden die Verwalter diesem Risiko auf der Passivseite mehr Aufmerksamkeit schenken müssen. Das Sommerthema ist die Fusion verschiedener Immobilienfonds der UBS. Obwohl die Marktbereinigung an sich positiv ist, sorgt die Dominanz der UBS für Bedenken: 35 % des SREAL‑Index werden von der UBS verwaltet und 9 % von Swiss Prime Site. Diese Konzentration ist bei den Indexinvestoren des SWIIT noch ausgeprägter, denn 48 % der Fonds werden von der grössten Schweizer Bank verwaltet. Aber die Investoren schauen genau hin und wenn nötig wehren sie sich. Um den Markt wieder auszugleichen, müssten andere Akteure – insbesondere Versicherungsgesellschaften – an Gewicht gewinnen. Angesichts der Schwäche des Transaktionsmarkts ist es möglich, dass in den kommenden 18 Monaten weitere Fusionen oder Übernahmen stattfinden. Bis auf weiteres bleibt der Schweizer Immobilienmarkt attraktiv, aber die Herausforderungen verstärken sich.
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Marktkommentar August 2025
Nach den Sommerferien haben zahlreiche Immobilienfonds und -aktien ihre Halbjahresergebnisse publiziert. Insgesamt waren diese geprägt von positiven Neubewertungen. Dennoch sind die NAV nicht bei allen Produkten gestiegen. Auf operativer Ebene zeigt sich ein gemischtes Bild...
Marktkommentar August 2025
Nach den Sommerferien haben zahlreiche Immobilienfonds und -aktien ihre Halbjahresergebnisse publiziert. Insgesamt waren diese geprägt von positiven Neubewertungen. Dennoch sind die NAV nicht bei allen Produkten gestiegen. Auf operativer Ebene zeigt sich ein gemischtes Bild: steigende Einnahmen bedeuten nicht zwangsläufig, dass die Manager überzeugend gearbeitet haben. Viele Produkte wachsen derzeit vor allem über Kapitalerhöhungen – und investieren die frischen Mittel in einen nach wie vor teuren Markt. Genau hier zeigt sich die Fähigkeit der Manager: kaufen kann jeder, doch nachhaltige Wertschöpfung zu erzielen erfordert Geschick, Erfahrung und viel Mut – insbesondere auch den erwirtschafteten Wert im richtigen Moment zu realisieren. Immobilien bleiben für Investoren sehr gefragt. In einem Umfeld, in dem Obligationen nach wie vor kaum attraktive Renditen bieten, ist der Immobilienmarkt eine bevorzugte Anlageklasse. Zudem hat sich der Immobiliensektor gerade in den Krisenjahren 2022–2023 als stabil erwiesen. Zwar konnten viele Manager in dieser Phase nicht antizyklisch reagieren und haben damit Chancen verpasst, dennoch hat der Markt bewiesen, dass er langfristig trägt. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, getrieben durch anhaltende Migration, während die Leerstandsquoten rekordtief sind. Gleichzeitig steigen die politischen Risiken: in Zürich stehen in den kommenden 24 Monaten mehrere Volksabstimmungen an (Wohnschutz-Initiative, Mietpreis-Initiative, Vorkaufsrechts-Initiative sowie die Grüne Wohnungsinitiative). Diese könnten den Wohnungsmarkt beeinflussen, betreffen aber Geschäftsliegenschaften weniger direkt. Dort hingegen sind es die konjunkturellen Unsicherheiten, die belasten: ein zentrales Thema ist die Refinanzierung. Banken verlangen zunehmend höhere Margen auf Hypotheken. Hintergrund ist einerseits der geringere Risiko-Appetit bei vielen Instituten, andererseits die starke Stellung der UBS, die sich dies mit markant höheren Margen bezahlen lässt. Fazit: Trotz einzelner Herausforderungen bleiben Schweizer Immobilien ein stabiles und langfristig attraktives Investment. Die Nachfrage ist hoch, die tiefe Zinsen sprechen für Kontinuität und Stabilität. Entscheidend ist es, auf eine kluge Diversifikation und auf Manager zu setzen, die mit aktiver Steuerung, Mut und Weitsicht echten Mehrwert schaffen. Wer dies berücksichtigt, wird auch in Zukunft vom attraktiven Potenzial dieses Sektors profitieren.
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Marktkommentar September 2025
Die SNB bekräftigte ihre Kernaufgabe: Geldpolitik im Inland und die Gewährleistung der Preisstabilität. «Alles andere, wie etwa Zollverhandlungen, liegt nicht in unserem Zuständigkeitsbereich», betonte SNB-Direktorin Tschudin. Die Swiss Prime Site hat eine Anleihe in Höhe von 500 Mio. Euro begeben...
Marktkommentar September 2025
Die SNB bekräftigte ihre Kernaufgabe: Geldpolitik im Inland und die Gewährleistung der Preisstabilität. «Alles andere, wie etwa Zollverhandlungen, liegt nicht in unserem Zuständigkeitsbereich», betonte SNB-Direktorin Tschudin. Die Swiss Prime Site hat eine Anleihe in Höhe von 500 Mio. Euro begeben – bemerkenswert, da sie in Euro statt in Schweizer Franken denominiert ist. Auch wenn der Coupon marktgerecht erscheint, stellt sich die Frage, ob die Kosten für eine solche Transaktion gerechtfertigt sind. Der Hintergrund: In der Schweiz herrscht derzeit eine angespannte Finanzierungssituation. UBS kann nicht sämtliche Grossunternehmen bedienen. Zudem wächst die Diskussion, wie gross ein einzelnes Immobilienportfolio in der Schweiz überhaupt werden sollte, da zunehmende Grösse nicht nur Vorteile, sondern auch Risiken birgt. Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten haben sich die Hypothekarzinsen kaum bewegt. Auch mittelfristig ist mit tiefen Zinsen zu rechnen. Der kotierte Schweizer Immobilienmarkt legte in September nach einem starken Anstieg und neuen Höchstständen eine Verschnaufpause ein. Einer der möglichen Gründe ist das hohe Angebot an neuen Investitionsmöglichkeiten (über 3 Mrd. CHF Kapitalerhöhungen bisher in 2025), neue Börsengänge sowie unveränderte Schweizer Zinsen. Trotzdem, ein Blick ins Ausland zeigt ein deutlich schwierigeres Bild: Offene Deutsche-Immobilienfonds verzeichneten im Juli Nettomittelabflüsse von 889 Mio. Euro – den höchsten Wert seit der globalen Finanzkrise 2008. Insgesamt summieren sich die Abflüsse inzwischen auf über 12 Mrd. Euro. Zurück in der Schweiz und über das Thema Nachhaltigkeit. Die UBS hat angekündigt, dass sie mit ihren schweizerischen Immobiliengefässen ab 2026 nicht mehr am GRESB teilnehmen wird. Das bringt alle diejenigen Investoren in Schwierigkeiten, die bisher die Teilnahme an GRESB als einziges Nachhaltigkeits-Kriterium für die Investierbarkeit in ein Vehikel definiert haben. Es zeigt wieder einmal, dass Nachhaltigkeit nicht durch ein digitales Ja-/Nein-Schema adressiert werden kann.
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Marktkommentar Oktober 2025
Die Nachfrage der Investoren nach Schweizer Immobilien hat im Oktober Rekordniveaus erreicht. Dies veranlasst die Immobilienfondsmanager, Kapitalerhöhungen durchzuführen – für das Jahr 2025 werden über CHF 6 Milliarden erwartet – und in der Folge ihre Akquisitionen auf dem Markt zu verstärken...
Marktkommentar Oktober 2025
Die Nachfrage der Investoren nach Schweizer Immobilien hat im Oktober Rekordniveaus erreicht. Dies veranlasst die Immobilienfondsmanager, Kapitalerhöhungen durchzuführen – für das Jahr 2025 werden über CHF 6 Milliarden erwartet – und in der Folge ihre Akquisitionen auf dem Markt zu verstärken. Die Bruttorendite eines Wohngebäudes in einer grossen Schweizer Stadt liegt wieder bei rund 3%. Anlagestiftungen und Immobilienfonds die Wohnimmobilien suchen sind gezwungen, deutlich höhere Preise zu bezahlen als noch vor zwölf Monaten. Laut JLL-Statistiken ist die Marktliquidität heute mit jener von vor 2022 vergleichbar, also vor Beginn der Zinsanhebungsphase. Besonders gefragt sind Wohnliegenschaften in den Zonen B und C sowie Entwicklungsgrundstücke mit Wohnnutzungspotenzial. Die Regionen Zürich, Zentralschweiz und Nordostschweiz gehören derzeit zu den beliebtesten. Ein Engagement in Schweizer Immobilien bleibt im europäischen Vergleich attraktiv. Auch wenn die „Prime“-Renditen für Wohnimmobilien in Genf und Zürich zu den niedrigsten gehören, ist der Abstand zu den risikofreien Zinsen – insbesondere zu den 10-jährigen Bundesobligationen – in Europa mit 150 bis 200 Basispunkten am grössten. In den letzten zehn Jahren haben viele Investoren Wohnportfolios bevorzugt und den kommerziellen Sektor als risikoreicher eingestuft. Die Performance-Daten der Schweizer Indizes zeigen jedoch ein anderes Bild: Der REAL-Index, der zu rund 80% aus Gewerbeimmobilien besteht, erzielte die beste Performance der Schweizer Immobilienindices über die letzten zehn Jahre. Gleichzeitig bleibt die Volatilität ein zentrales Thema für viele Investoren. Börsenkotierte Immobilienprodukte (Fonds und Aktien) weisen derzeit eine Volatilität von rund 10% auf – ein historisch hohes Niveau.
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Marktkommentar November 2025
Das Jahr neigt sich dem Ende zu – und wie so oft zeigt sich im Immobiliensektor eine hohe Aktivität. Der Markt wird weiterhin mit neuem Kapital versorgt; die Nachfrage nach Schweizer Immobilien bleibt äusserst stark, wenn auch aus unterschiedlichen Gründen. Der Mangel an attraktiven Anlagealternativen sowie...
Marktkommentar November 2025
Das Jahr neigt sich dem Ende zu – und wie so oft zeigt sich im Immobiliensektor eine hohe Aktivität. Der Markt wird weiterhin mit neuem Kapital versorgt; die Nachfrage nach Schweizer Immobilien bleibt äusserst stark, wenn auch aus unterschiedlichen Gründen. Der Mangel an attraktiven Anlagealternativen sowie die anhaltende Stärke des Schweizer Frankens bilden wesentliche Treiber. Neue Statistiken – wie die landesweite Leerwohnungsziffer von lediglich 1% und der markante Anstieg der Angebotsmieten – haben die Zürcherinnen und Zürcher am vergangenen Wochenende nicht beeinflusst: Die Stimmberechtigten sagten mit 59,3% deutlich Nein zur Initiative für ein Vorkaufsrecht. Diese Vorlage ist die erste von mindestens fünf wohnpolitischen Entscheiden, die der Kanton Zürich in naher Zukunft treffen wird, sie dürfte jedoch wegweisend für die weitere Debatte über die angespannten Wohnraummärkte sein. Die Zürcher Handelskammer und mehrere Immobiliengesellschaften haben gemeinsam die Bewegung fuerschi-zueri.ch lanciert, um aufzuzeigen, dass staatliche Eingriffe keine wirksame Lösung für zusätzlichen Wohnraum darstellen. Die Immobilienbranche setzt sich aktiv für bezahlbaren Wohnraum sowohl im Kanton Zürich als auch in anderen Regionen ein. Neubauten schaffen Wohnraum – und effiziente Rahmenbedingungen, schlanke Bewilligungsverfahren sowie die Entwicklung neuer Siedlungsgebiete sind zentrale Erfolgsfaktoren. Ein aktuelles Beispiel dafür ist die Zonenplanänderung des Gaswerkareals in Bern, die den Weg für rund 500 neue Wohnungen frei macht. Auch im kotierten Immobilienmarkt herrscht Dynamik: Noch vor Jahresende wird ein zusätzliches IPO (SPSS) erwartet, und zu Jahresbeginn (1Q) plant die Mobiliar, ihren Immobilienfonds zu kotieren. Sämtliche Kapitalerhöhungen konnten problemlos platziert werden, was die weiterhin ausserordentlich hohe Nachfrage nach Immobilien bestätigt. Die Liquidität fliesst direkt in den Markt und in die Grossstädte – die Preise steigen weiter. Transaktionen in Wohnsektor finden erneut klar unter einer Bruttorendite von 3% statt. Bei den Fusionen bestätigt die UBS die planmässige Zusammenführung von Green Property und Urban Property am 31. März 2026 zum neuen UBS (CH) Property Fund – Direct Mixed Urban.
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