Der indirekte Immobilienmarkt befindet sich in einer Übergangsphase: Die diversen Corporate Actions der kommenden Wochen führen zu Zurückhaltung bei den Investoren – wodurch die Volatilität wieder ansteigt...
MV Invest
Marktkommentar Mai 2024
Der indirekte Immobilienmarkt befindet sich in einer Übergangsphase: Die diversen Corporate Actions der kommenden Wochen führen zu Zurückhaltung bei den Investoren – wodurch die Volatilität wieder ansteigt. Währenddessen schafft der resiliente, fundamental starke Schweizer Markt sowie die Zinsentwicklung Zuversicht, während das Vertrauen der Anleger allmählich zurückkehrt. Dennoch stehen noch wichtige Fragen im Raum: Wird der nachhaltigen Transformation des Gebäudebestands im Asset Management ausreichend Gewicht zugemessen? Können die Manager ihre Versprechen auch wirklich einhalten? Politisch steht zurzeit insbesondere das Thema der Wohnungsknappheit im Fokus. Erhöhte Einwanderungszahlen haben die SVP gar veranlasst, die Initiative „Keine 10-Millionen-Schweiz“ zu lancieren: Diese fordert, dass die ständige Wohnbevölkerung die Zehn-Millionen-Grenze vor 2050 nicht überschreiten darf. Die Ansichten von Politik und der Bau- und Immobilienbranche, bezüglich möglicher Lösungen des Wohnraummangels, divergieren. Zudem wird sich in der Sommersession sowohl der National- als auch der Ständerat mit Fragen zur Transparenz im Immobilienmarkt, Mietrenditen und ökologischen Massnahmen befassen. Der Verband Immobilien Schweiz (VIS) empfiehlt den Räten dabei, fast sämtliche Motionen klar abzulehnen – diese seien schlicht nicht zielführend (mehr dazu unter www.vis-ais.ch). Indes gilt es jedoch festzuhalten, dass nicht alles auf Bundesebene beschlossen wird: Initiativen betreffend Wohnschutz, Vorkaufsrechten und dem Umweltschutz werden dezentral von den Kantonen respektive auf kommunaler Ebene behandelt und entschieden. Dennoch spielt der Bundesrat eine gewichtige Rolle, sei es durch das Departement UVEK von Bundesrat Rösti, unter welches auch das Bundesamt für Strassen (ASTRA) fällt oder das WBF von Bundesrat Parmelin, welches versucht, die Branche und Politik an einen Tisch zu bringen. Verschiedene Entwicklungen im kantonalen Mietrecht (Stichwort Mieterschutz) stellen denn auch keine wirklichen Neuerungen dar. So entspricht diese Situation in den Kantonen Genf und Waadt, bereits seit über 50 Jahren der Realität. Ein Umstand, welcher dem Erfolg indirekter Immobilienanlageprodukte mit Ausrichtung auf die Westschweiz keinen Abbruch getan hat.
MV Invest
MV Invest
Marktkommentar April 2024
Die Immobilienfonds konnten die starke Entwicklung der letzten 5 Monate nicht fortsetzen. Gewinnmitnahmen haben eingesetzt, was verschiedene Gründen haben kann...
MV Invest
Marktkommentar April 2024
Die Immobilienfonds konnten die starke Entwicklung der letzten 5 Monate nicht fortsetzen. Gewinnmitnahmen haben eingesetzt, was verschiedene Gründen haben kann. Fraglich sind insbesondere die hohen Agios bei Wohnimmobilien-Fonds von teilweise über 40%. Demgegenüber werden Immobilienaktien mit ähnlichen Portfolios noch mit Abschlag gehandelt. Die angekündigten Kapitalerhöhungen haben zu einer Überlastung und Abkühlung bei den Immobilienfonds geführt. Die mangelnde Überzeugung einiger Manager, zusätzliches Engagement zu rechtfertigen, führt zu einem Vertrauensverlust. Die Einschätzungen zum Potenzial der geplanten Fusion von Novavest und SenioResidenz divergieren: während die Verwaltungsräte begeistert sind, ist der Börsenkurs von Novavest seit der Ankündigung gefallen. Sind die Mehrwerte für die Investoren schlicht zu wenig greifbar? Der ungleichverteilte Nutzen der Fusion wurde im Austauschverhältnis leider nicht angemessen berücksichtigt. Darüber hinaus sind beide Portfolios mit unterschiedlichen Risiken verbunden. An der ausserordentlichen Generalversammlung haben die Aktionäre immerhin die Möglichkeit über das Vorhaben zu beschliessen. Während Immobilienfonds wie Vorzugsaktien strukturiert sind und daher kein Stimmrecht haben, können und sollten die Aktionäre ihre Interessen verteidigen. Die Bereinigung der Struktur von Ina Invest wurde abgesegnet. Die Verschiebung eines grösseren Aktienpakets brachte einen neuen Grossaktionär mit sich, was vom Markt begrüsst wurde. Procimmo restrukturiert sich, indem sie den Vertrag mit ihrer Fondsleitung beendet, diese Aufgabe wird nun intern übernommen. Auch die Fusion der beiden Fondsleitungen der UBS und der CS ist nun nur noch eine Formsache, weitere Überlegungen wird die UBS wohl bis Ende Jahr präsentieren. Während die Inflation in Europa weiter zurückgeht und eine Zinssenkung durch die EZB wahrscheinlicher wird, steht nun fest, dass eine Senkung durch die FED noch weiter auf sich warten lässt. Inwiefern dies die anstehenden Entscheidungen der SNB beeinflussen wird, wird sich zeigen. Wir können uns ein Szenario vorstellen, in welchem die SNB zeitnah den nächsten Zinsschritt nach unten vollzieht, was grössere Anleger dazu veranlassen könnte, ihre Allokation zugunsten von Immobilieninvestitionen auf Kosten von Anleihen anzupassen.
MV Invest
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Marktkommentar März 2024
Die Entscheidung der SNB, die Leitzinsen um 0,25% auf 1,50% zu senken, schien bereits in die Börsenkurse der Immobilienfonds eingepreist zu sein...
MV Invest
Marktkommentar März 2024
Die Entscheidung der SNB, die Leitzinsen um 0,25% auf 1,50% zu senken, schien bereits in die Börsenkurse der Immobilienfonds eingepreist zu sein. Dadurch ergeben sich nun auch wieder attraktivere Konditionen für kurzfristige Refinanzierungen – andererseits sind weitere Erhöhungen des Referenzzinssatzes wohl vom Tisch. Zwecks Erarbeitung eines Aktionsplans betreffend Wohnungsknappheit und Mieterschutz, wurde eine Sondersitzung unter der Leitung von Bundesrat Parmelin abgehalten: Zu den Kernmassnahmen gehören dabei Vereinfachungen bei Bewilligungsverfahren, die Förderung von Bauvorhaben sowie die Reduzierung der Regulierungsdichte, beispielsweise hinsichtlich des Lärmschutzes. Dies ist ein positives Signal für pendente und zukünftige Entwicklungsprojekte – Portfolios mit Landreserven und laufenden Bauvorhaben dürften für Investoren somit höhere Renditen abwerfen. Die UBS prognostiziert, dass aufgrund der anhaltend starken Nachfrage, bedingt durch den hohen Wanderungssaldo, Geburtenüberschuss und gleichzeitig geringer Bautätigkeit, mit Preissteigerungen bei Wohnrenditeobjekten zu rechnen ist. Regional kann die Entwicklung der Preise jedoch variieren: Während in Genf niedrigere Transaktionsniveaus und folglich Bewertungsabschläge verzeichnet wurden, hält sich der Zürcher Markt durchwegs stabil. Die Preisvolatilität ist in der Genferseeregion historisch höher – dies wiederum bietet auch Opportunitäten. Leider werden die aktuellen Kapitalerhöhungen jedoch nicht immer mit dieser Absicht lanciert. Diverse Fonds erhöhen lieber die Rücknahmegebühren und zapfen für hohe Dividendenausschüttungen ihre Reserven an, anstatt sich im Sinne des Investors für zukünftig attraktive Gelegenheiten zu positionieren. Immobilienaktien wie Espace Real Estate, Plazza, Warteck oder Investis weisen in ihren Jahresberichten eine hohe Aktivität aus, was sich mittelfristig in Überrenditen widerspiegeln sollte. Die Übernahme von Fundamenta durch Swiss Prime Site zeigt indes, dass die erwartete Marktkonsolidierung nun endlich in die Gänge kommt – eine gesunde, notwendige Entwicklung.
MV Invest
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Marktkommentar Februar 2024
Nach 20 Jahren Immobilienboom, mit sinkenden Diskontsätzen, müssen wir uns alle wieder verstärkt darauf besinnen, dass eine Bewertung grundsätzlich aus zwei Komponenten besteht: Cashflow und Diskontsatz...
Der Jahreswechsel ist stets von Ungewissheit und neuen Zielsetzungen geprägt. Die geopolitische Lage ist alles andere als stabil. Soziale Unruhen und Streiks sind mittlerweile an der Tagesordnung...
Die Schweiz bereitet sich auf eine Bevölkerung von 10 Millionen Menschen vor, was zwangsläufig zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum führt. In diesem Kontext ist die Beteiligung von Investoren mit einem langfristigen Blickfeld wichtig...
Marktkommentare Archiv
Marktkommentar Mai 2024
Der indirekte Immobilienmarkt befindet sich in einer Übergangsphase: Die diversen Corporate Actions der kommenden Wochen führen zu Zurückhaltung bei den Investoren – wodurch die Volatilität wieder ansteigt...
Marktkommentar Mai 2024
Der indirekte Immobilienmarkt befindet sich in einer Übergangsphase: Die diversen Corporate Actions der kommenden Wochen führen zu Zurückhaltung bei den Investoren – wodurch die Volatilität wieder ansteigt. Währenddessen schafft der resiliente, fundamental starke Schweizer Markt sowie die Zinsentwicklung Zuversicht, während das Vertrauen der Anleger allmählich zurückkehrt. Dennoch stehen noch wichtige Fragen im Raum: Wird der nachhaltigen Transformation des Gebäudebestands im Asset Management ausreichend Gewicht zugemessen? Können die Manager ihre Versprechen auch wirklich einhalten? Politisch steht zurzeit insbesondere das Thema der Wohnungsknappheit im Fokus. Erhöhte Einwanderungszahlen haben die SVP gar veranlasst, die Initiative „Keine 10-Millionen-Schweiz“ zu lancieren: Diese fordert, dass die ständige Wohnbevölkerung die Zehn-Millionen-Grenze vor 2050 nicht überschreiten darf. Die Ansichten von Politik und der Bau- und Immobilienbranche, bezüglich möglicher Lösungen des Wohnraummangels, divergieren. Zudem wird sich in der Sommersession sowohl der National- als auch der Ständerat mit Fragen zur Transparenz im Immobilienmarkt, Mietrenditen und ökologischen Massnahmen befassen. Der Verband Immobilien Schweiz (VIS) empfiehlt den Räten dabei, fast sämtliche Motionen klar abzulehnen – diese seien schlicht nicht zielführend (mehr dazu unter www.vis-ais.ch). Indes gilt es jedoch festzuhalten, dass nicht alles auf Bundesebene beschlossen wird: Initiativen betreffend Wohnschutz, Vorkaufsrechten und dem Umweltschutz werden dezentral von den Kantonen respektive auf kommunaler Ebene behandelt und entschieden. Dennoch spielt der Bundesrat eine gewichtige Rolle, sei es durch das Departement UVEK von Bundesrat Rösti, unter welches auch das Bundesamt für Strassen (ASTRA) fällt oder das WBF von Bundesrat Parmelin, welches versucht, die Branche und Politik an einen Tisch zu bringen. Verschiedene Entwicklungen im kantonalen Mietrecht (Stichwort Mieterschutz) stellen denn auch keine wirklichen Neuerungen dar. So entspricht diese Situation in den Kantonen Genf und Waadt, bereits seit über 50 Jahren der Realität.
Ein Umstand, welcher dem Erfolg indirekter Immobilienanlageprodukte mit Ausrichtung auf die Westschweiz keinen Abbruch getan hat.
Marktkommentar April 2024
Die Immobilienfonds konnten die starke Entwicklung der letzten 5 Monate nicht fortsetzen. Gewinnmitnahmen haben eingesetzt, was verschiedene Gründen haben kann...
Marktkommentar April 2024
Die Immobilienfonds konnten die starke Entwicklung der letzten 5 Monate nicht fortsetzen. Gewinnmitnahmen haben eingesetzt, was verschiedene Gründen haben kann. Fraglich sind insbesondere die hohen Agios bei Wohnimmobilien-Fonds von teilweise über 40%. Demgegenüber werden Immobilienaktien mit ähnlichen Portfolios noch mit Abschlag gehandelt. Die angekündigten Kapitalerhöhungen haben zu einer Überlastung und Abkühlung bei den Immobilienfonds geführt. Die mangelnde Überzeugung einiger Manager, zusätzliches Engagement zu rechtfertigen, führt zu einem Vertrauensverlust. Die Einschätzungen zum Potenzial der geplanten Fusion von Novavest und SenioResidenz divergieren: während die Verwaltungsräte begeistert sind, ist der Börsenkurs von Novavest seit der Ankündigung gefallen. Sind die Mehrwerte für die Investoren schlicht zu wenig greifbar? Der ungleichverteilte Nutzen der Fusion wurde im Austauschverhältnis leider nicht angemessen berücksichtigt. Darüber hinaus sind beide Portfolios mit unterschiedlichen Risiken verbunden. An der ausserordentlichen Generalversammlung haben die Aktionäre immerhin die Möglichkeit über das Vorhaben zu beschliessen. Während Immobilienfonds wie Vorzugsaktien strukturiert sind und daher kein Stimmrecht haben, können und sollten die Aktionäre ihre Interessen verteidigen. Die Bereinigung der Struktur von Ina Invest wurde abgesegnet. Die Verschiebung eines grösseren Aktienpakets brachte einen neuen Grossaktionär mit sich, was vom Markt begrüsst wurde. Procimmo restrukturiert sich, indem sie den Vertrag mit ihrer Fondsleitung beendet, diese Aufgabe wird nun intern übernommen. Auch die Fusion der beiden Fondsleitungen der UBS und der CS ist nun nur noch eine Formsache, weitere Überlegungen wird die UBS wohl bis Ende Jahr präsentieren. Während die Inflation in Europa weiter zurückgeht und eine Zinssenkung durch die EZB wahrscheinlicher wird, steht nun fest, dass eine Senkung durch die FED noch weiter auf sich warten lässt. Inwiefern dies die anstehenden Entscheidungen der SNB beeinflussen wird, wird sich zeigen. Wir können uns ein Szenario vorstellen, in welchem die SNB zeitnah den nächsten Zinsschritt nach unten vollzieht, was grössere Anleger dazu veranlassen könnte, ihre Allokation zugunsten von Immobilieninvestitionen auf Kosten von Anleihen anzupassen.
Marktkommentar März 2024
Die Entscheidung der SNB, die Leitzinsen um 0,25% auf 1,50% zu senken, schien bereits in die Börsenkurse der Immobilienfonds eingepreist zu sein...
Marktkommentar März 2024
Die Entscheidung der SNB, die Leitzinsen um 0,25% auf 1,50% zu senken, schien bereits in die Börsenkurse der Immobilienfonds eingepreist zu sein. Dadurch ergeben sich nun auch wieder attraktivere Konditionen für kurzfristige Refinanzierungen – andererseits sind weitere Erhöhungen des Referenzzinssatzes wohl vom Tisch. Zwecks Erarbeitung eines Aktionsplans betreffend Wohnungsknappheit und Mieterschutz, wurde eine Sondersitzung unter der Leitung von Bundesrat Parmelin abgehalten: Zu den Kernmassnahmen gehören dabei Vereinfachungen bei Bewilligungsverfahren, die Förderung von Bauvorhaben sowie die Reduzierung der Regulierungsdichte, beispielsweise hinsichtlich des Lärmschutzes. Dies ist ein positives Signal für pendente und zukünftige Entwicklungsprojekte – Portfolios mit Landreserven und laufenden Bauvorhaben dürften für Investoren somit höhere Renditen abwerfen. Die UBS prognostiziert, dass aufgrund der anhaltend starken Nachfrage, bedingt durch den hohen Wanderungssaldo, Geburtenüberschuss und gleichzeitig geringer Bautätigkeit, mit Preissteigerungen bei Wohnrenditeobjekten zu rechnen ist. Regional kann die Entwicklung der Preise jedoch variieren: Während in Genf niedrigere Transaktionsniveaus und folglich Bewertungsabschläge verzeichnet wurden, hält sich der Zürcher Markt durchwegs stabil. Die Preisvolatilität ist in der Genferseeregion historisch höher – dies wiederum bietet auch Opportunitäten. Leider werden die aktuellen Kapitalerhöhungen jedoch nicht immer mit dieser Absicht lanciert. Diverse Fonds erhöhen lieber die Rücknahmegebühren und zapfen für hohe Dividendenausschüttungen ihre Reserven an, anstatt sich im Sinne des Investors für zukünftig attraktive Gelegenheiten zu positionieren. Immobilienaktien wie Espace Real Estate, Plazza, Warteck oder Investis weisen in ihren Jahresberichten eine hohe Aktivität aus, was sich mittelfristig in Überrenditen widerspiegeln sollte. Die Übernahme von Fundamenta durch Swiss Prime Site zeigt indes, dass die erwartete Marktkonsolidierung nun endlich in die Gänge kommt – eine gesunde, notwendige Entwicklung.
Marktkommentar Februar 2024
Nach 20 Jahren Immobilienboom, mit sinkenden Diskontsätzen, müssen wir uns alle wieder verstärkt darauf besinnen, dass eine Bewertung grundsätzlich aus zwei Komponenten besteht: Cashflow und Diskontsatz...
Marktkommentar Januar 2024
Der Jahreswechsel ist stets von Ungewissheit und neuen Zielsetzungen geprägt. Die geopolitische Lage ist alles andere als stabil. Soziale Unruhen und Streiks sind mittlerweile an der Tagesordnung...
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Marktkommentar Dezember 2023
Die Schweiz bereitet sich auf eine Bevölkerung von 10 Millionen Menschen vor, was zwangsläufig zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum führt. In diesem Kontext ist die Beteiligung von Investoren mit einem langfristigen Blickfeld wichtig...