Conseil
Conseil
Nous conseillons nos clients de manière globale, évaluons les opportunités et les risques, et élaborons des stratégies sur mesure et durables pour les investissements immobiliers directs et indirects.
Toujours avec une perspective à long terme, la continuité et la conscience du risque.
Analyse
Analyse
Depuis plus de 30 ans, nous analysons le marché immobilier suisse et ses produits d'investissement.
En plus des aspects quantitatifs, des éléments qualitatifs tels que les principes de gestion, le respect des coûts et la création de valeur à long terme jouent un rôle important.
Stratégie
Stratégie
Nous évaluons votre portefeuille immobilier, concevons et créons des stratégies globales et durables, et vous accompagnons dans leur mise en œuvre.
Nous facilitons les partenariats stratégiques et générons des synergies pour des potentiels de développement et de valorisation supplémentaires.
Mise en réseau
Mise en réseau
Grâce à notre expérience de longue date et au réseau qui en découle, des synergies et des liens se créent entre les propriétaires immobiliers, les investisseurs, les gestionnaires d'actifs et les prestataires de services immobiliers.
Avec cette approche, nous formons pour nos clients un lien entre les investissements immobiliers directs et mais également entre la Suisse romande et la Suisse alémanique.
Mandats
Mandats
Nous élaborons pour vous une stratégie immobilière adaptée sur mandat.
L'échange personnel continu garantit de pouvoir réagir à tout moment aux préférences ou aux situations de marché changeantes. Cela peut également se faire sous la forme d'une participation à des organes tels que des comités d'investissement, des conseils d'administration ou des conseils de fondation.
Durabilité
Durabilité
Notre modèle de durabilité spécialement développé nous permet d'évaluer tous les produits immobiliers suisses cotés et non cotés (actions, fonds, fondations de placement) et de fournir aux investisseurs institutionnels un rapport sur la durabilité.
Avec le Swiss Sustainable Real Estate Index (SSREI), un instrument approprié pour l’évaluation de la durabilité du parc immobilier suisse a déjà été lancé il y a quelques années. Ce standard est devenu une valeur de référence pour les investisseurs suisses.
La chronique immobilière novembre 2024
En novembre, de nombreux thèmes divers ont été au centre de l’attention : les fusions de fonds, la gouvernance d’entreprise des sociétés immobilières cotées et la gestion active de portefeuilles...
La chronique immobilière novembre 2024
En novembre, de nombreux thèmes divers ont été au centre de l’attention : les fusions de fonds, la gouvernance d’entreprise des sociétés immobilières cotées et la gestion active de portefeuilles. UBS a annoncé la consolidation attendue dans sa gamme de fonds issue de la fusion avec CS. Cela a déjà entraîné un ajustement des primes des produits qui seront fusionnés. La direction du fonds MV Immoxtra a décidé de demander la convocation d’une assemblée générale extraordinaire chez Novavest. En tant qu’investisseur de longue date, le fonds s’inquiète depuis un certain temps de la perte de confiance envers la société, reflétée par la performance boursière négative et la forte décote de l’action. La gouvernance d’entreprise de Novavest ne répond pas aux exigences d’une société cotée en bourse. Le conseil d’administration semble ne pas reconnaître la gravité du problème. Dans ce contexte, la direction du fonds propose deux personnalités indépendantes et expérimentées, Cyrill Schneuwly et Ueli Kehl, pour être élues au conseil d’administration. Leur mission serait non seulement de renforcer les compétences du conseil, mais aussi d’encourager la transition de la gestion externe actuellement en place vers une gestion interne des actifs. L’indépendance du conseil d’administration, l’évitement des conflits d’intérêts, le contrôle effectif de l’organisation opérationnelle ainsi qu’une gestion active et prudente des actifs sont des piliers d’une bonne gouvernance d’entreprise. Avec un portefeuille de plus d’un milliard de CHF, il est grand temps pour Novavest de mettre en place une structure organisationnelle irréprochable. La direction du fonds MV Immoxtra invite tous les actionnaires à soutenir activement ce changement. Les résultats semestriels des fonds sont souvent peu spectaculaires. Cependant, chez Edmond de Rothschild, un travail ciblé a été accompli : grâce à une stratégie de gestion active et à des transactions sélectives, une valeur ajoutée a été créée pour les investisseurs. L’objectif reste clairement centré sur les investisseurs. La liquidité générée par les ventes finance de nouveaux projets. Une partie des bénéfices devrait être incluse dans la distribution lors du prochain exercice annuel (ce qui serait avantageux pour les investisseurs actuels). Cet exemple peut servir de modèle pour illustrer comment une gestion active profite à toutes les parties concernées.
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La chronique immobilière octobre 2024
Après un mois de septembre calme, sans nouvelles notables, l'année entre dans sa phase finale. Plusieurs décisions importantes pourraient influencer directement ou indirectement le marché immobilier...
La chronique immobilière octobre 2024
Après un mois de septembre calme, sans nouvelles notables, l'année entre dans sa phase finale. Plusieurs décisions importantes pourraient influencer directement ou indirectement le marché immobilier. Les élections américaines à venir ont un impact sur les marchés boursiers mondiaux alors que les attentes d'une nouvelle baisse des taux directeurs par les banques centrales sont déjà largement intégrées dans les cours boursiers internationaux. Un facteur significatif pour les fonds immobiliers suisses pourrait être une éventuelle baisse du taux de référence fixant les loyers futurs, prévue pour décembre ou le printemps prochain. À court terme, diverses décisions politiques devraient également influencer cette fin d’année, en particulier les votations nationales et cantonales de novembre. Le Parlement a récemment révisé le droit du bail concernant la sous-location et les résiliations pour besoin personnel – une décision bien accueillie par le secteur immobilier du point de vue des propriétaires. À Zurich, l’initiative populaire « Logements abordables pour Zurich » demande davantage de fonds pour permettre à la ville et à ses fondations de logement d’acquérir de nouveaux biens immobiliers et terrains. Compte tenu de la baisse rapide des taux de vacance en Suisse, une révision des règles d'opposition pour intérêts privés serait également souhaitable. Les récents résultats de fonds immobiliers démontrent une harmonisation des taux d’escompte utilisés, soulignant l'importance des activités opérationnelles de chaque gestionnaire pour une performance durable. Avec une demande accrue des investisseurs depuis la fin de l'été, les opérations d'augmentation de capital se multiplient mois après mois.
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La chronique immobilière septembre 2024
Il a fallu deux ans et demi pour que les fonds immobiliers (indice Swiit) retrouvent leur niveau de prix de l’été 2021. À cette époque, le SARON était à -0,70 % et le taux des obligations confédérales à 10 ans à -0,30 %...
La chronique immobilière septembre 2024
Il a fallu deux ans et demi pour que les fonds immobiliers (indice Swiit) retrouvent leur niveau de prix de l’été 2021. À cette époque, le SARON était à -0,70 % et le taux des obligations confédérales à 10 ans à -0,30 %. Avec des agios actuels de 35 %, de nombreux fonds immobiliers, principalement résidentiels, ont à nouveau atteint des niveaux élevés. En 2021, refinancer la dette hypothécaire était facile, mais aujourd'hui, cet exercice est devenu plus complexe. La fusion UBS-CS et la situation des banques cantonales n’aident pas. Les marges de financement, qui était de 0,5 % en 2021, sont désormais autour de 0,8 %. Du côté positif, les revenus locatifs ont augmenté après deux hausses du taux de référence et l’ajustement à l’inflation, bien qu’il soit possible que ce taux redescende au printemps 2025. Face à l’augmentation de la demande d’investissements immobiliers, certains gestionnaires lancent de nouvelles augmentations de capital. Mais vont-ils réellement investir ou seulement réduire leur dette ? Il est devenu difficile de trouver des immeubles AAA à prix attractifs, obligeant à se tourner vers des biens offrant une plus-value via une gestion active. En 2021, Olivier Metzenthine (JLL) a publié un article sur la transformation des bureaux à Genève, soulignant l’importance de la faisabilité opérationnelle et économique pour garantir le succès. AXA Asset Management tente de suivre cette voie et présentera sa stratégie lors du "Breakfast immobilier" organisé par MV Invest le 17 octobre à Genève. Une autre stratégie consiste à détenir des terrains constructibles, car le manque de logements devient critique en Suisse. INA Invest a montré en septembre comment cette approche fonctionne. En collaboration avec Implenia et le family office de la famille Buhofer, INA et Cham Group discutent d'une fusion. Ensemble, leur portefeuille atteindrait CHF 3 milliards. Avec une gestion active, ils n'auraient pas besoin d'une augmentation de capital pour achever leurs projets. Actuellement, INA et Cham se négocient avec un potentiel de plus-value significatif, à un prix 10 à 20 % en dessous de la VNI. Alors, pourquoi tant d'investisseurs institutionnels continuent-ils d'investir dans des fonds immobiliers sans potentiel, avec des primes supérieures à 35 % ? D’autant plus que cet exemple n’est pas unique. Cela reste un mystère.
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L'article dans le Point de mire
« Prise en compte de la durabilité dans les investissements immobiliers indirects »
L'article dans INSTITUTIONAL
Comment intégrer la durabilité dans une stratégie d'investissement immobilier passive ? L'intégration de la durabilité dans le processus d'investissement constitue un défi pour de nombreux investisseurs...
Comment intégrer la durabilité dans une stratégie d'investissement immobilier passive ? L'intégration de la durabilité dans le processus d'investissement constitue un défi pour de nombreux investisseurs, en particulier lorsqu'ils utilisent des produits passifs dont l'allocation est basée sur la capitalisation boursière. Le groupe de placement MV Swiiterra, qui investit de manière passive dans tous les fonds immobiliers suisses cotés, offre une solution à ce dilemme.
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