Nach 20 Jahren Immobilienboom, mit sinkenden Diskontsätzen, müssen wir uns alle wieder verstärkt darauf besinnen, dass eine Bewertung grundsätzlich aus zwei Komponenten besteht: Cashflow und Diskontsatz. Die Interpretation des von vielen Marktteilnehmern kommunizierten durchschnittlichen Diskontsatzes eines Portfolios wird in Zukunft komplexer, da insbesondere bei notleidenden Immobilien (bzw. Portfolien) eine Abwertung und ein sinkender Diskontsatz sich nicht ausschliessen. Die Jahresergebnisse der Immobilienaktien bestätigen, dass der Markt unsere solide Wirtschaft widerspiegelt. Die stabile politische Lage trägt ebenfalls dazu bei. Trotzdem findet eine Konsolidierung bei den Investoren statt. Während institutionelle Anleger die Immobiliengewichtung halten oder leicht reduzieren, greifen grössere private Investoren zu und nutzen die Bereinigung der Portfolios für neue Käufe zu besseren Konditionen als in den letzten 2-3 Jahren. Entgegen den negativen Erwartungen einiger Investoren bezüglich der Entwicklung des Schweizer Immobilienmarkts, zeigen die Schweizer Immobilienprodukte ein gegenteiliges Bild. Mit steigenden Mieteinnahmen und stabilisierten Zinskosten beweist die Branche, dass Immobilien einen guten Inflationsschutz bieten. Mit Perspektiven und einem guten Management kann sogar ein zusätzlicher und langfristiger Mehrwert geschaffen werden. Nach einer 100’000 Netto-Migrationen im Jahr 2023 müssen weiterhin neue Wohnungen gebaut werden. Dazu werden schnell bebaubare Grundstücke gesucht und endlich beschäftigt sich auch der Bundesrat damit. Wenig Akteure besitzen Landreserven. Mit stabilen oder wie erwartet wieder sinkenden Zinsen sollte die Bauaktivität im Wohnungsbereich in den nächsten 12 Monaten anziehen, Eine jährliche Performance von 3-4% für Immobilienanlagen bei einem Anlagehorizont von 7- bis 10 Jahren darf weiterhin erwartet werden. Die kürzlichen Preiserhöhungen bei den Immobilienfonds geben vielen Managern die Hoffnung, ihre Hypothekarbelastung mit Hilfe neuer Kapitalerhöhungen zu reduzieren, aber sind die Investoren schon wieder bereit? Werden die kommenden Dividenden reinvestiert oder zur Auszahlung genutzt?