Conseil
Conseil
Nous conseillons nos clients de manière globale, évaluons les opportunités et les risques, et élaborons des stratégies sur mesure et durables pour les investissements immobiliers directs et indirects.
Toujours avec une perspective à long terme, la continuité et la conscience du risque.
Analyse
Analyse
Depuis plus de 30 ans, nous analysons le marché immobilier suisse et ses produits d'investissement.
En plus des aspects quantitatifs, des éléments qualitatifs tels que les principes de gestion, le respect des coûts et la création de valeur à long terme jouent un rôle important.
Stratégie
Stratégie
Nous évaluons votre portefeuille immobilier, concevons et créons des stratégies globales et durables, et vous accompagnons dans leur mise en œuvre.
Nous facilitons les partenariats stratégiques et générons des synergies pour des potentiels de développement et de valorisation supplémentaires.
Mise en réseau
Mise en réseau
Grâce à notre expérience de longue date et au réseau qui en découle, des synergies et des liens se créent entre les propriétaires immobiliers, les investisseurs, les gestionnaires d'actifs et les prestataires de services immobiliers.
Avec cette approche, nous formons pour nos clients un lien entre les investissements immobiliers directs et mais également entre la Suisse romande et la Suisse alémanique.
Mandats
Mandats
Nous élaborons pour vous une stratégie immobilière adaptée sur mandat.
L'échange personnel continu garantit de pouvoir réagir à tout moment aux préférences ou aux situations de marché changeantes. Cela peut également se faire sous la forme d'une participation à des organes tels que des comités d'investissement, des conseils d'administration ou des conseils de fondation.
Durabilité
Durabilité
Notre modèle de durabilité spécialement développé nous permet d'évaluer tous les produits immobiliers suisses cotés et non cotés (actions, fonds, fondations de placement) et de fournir aux investisseurs institutionnels un rapport sur la durabilité.
Avec le Swiss Sustainable Real Estate Index (SSREI), un instrument approprié pour l’évaluation de la durabilité du parc immobilier suisse a déjà été lancé il y a quelques années. Ce standard est devenu une valeur de référence pour les investisseurs suisses.
La chronique immobilière octobre 2024
Après un mois de septembre calme, sans nouvelles notables, l'année entre dans sa phase finale. Plusieurs décisions importantes pourraient influencer directement ou indirectement le marché immobilier...
La chronique immobilière octobre 2024
Après un mois de septembre calme, sans nouvelles notables, l'année entre dans sa phase finale. Plusieurs décisions importantes pourraient influencer directement ou indirectement le marché immobilier. Les élections américaines à venir ont un impact sur les marchés boursiers mondiaux alors que les attentes d'une nouvelle baisse des taux directeurs par les banques centrales sont déjà largement intégrées dans les cours boursiers internationaux. Un facteur significatif pour les fonds immobiliers suisses pourrait être une éventuelle baisse du taux de référence fixant les loyers futurs, prévue pour décembre ou le printemps prochain. À court terme, diverses décisions politiques devraient également influencer cette fin d’année, en particulier les votations nationales et cantonales de novembre. Le Parlement a récemment révisé le droit du bail concernant la sous-location et les résiliations pour besoin personnel – une décision bien accueillie par le secteur immobilier du point de vue des propriétaires. À Zurich, l’initiative populaire « Logements abordables pour Zurich » demande davantage de fonds pour permettre à la ville et à ses fondations de logement d’acquérir de nouveaux biens immobiliers et terrains. Compte tenu de la baisse rapide des taux de vacance en Suisse, une révision des règles d'opposition pour intérêts privés serait également souhaitable. Les récents résultats de fonds immobiliers démontrent une harmonisation des taux d’escompte utilisés, soulignant l'importance des activités opérationnelles de chaque gestionnaire pour une performance durable. Avec une demande accrue des investisseurs depuis la fin de l'été, les opérations d'augmentation de capital se multiplient mois après mois.
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La chronique immobilière septembre 2024
Il a fallu deux ans et demi pour que les fonds immobiliers (indice Swiit) retrouvent leur niveau de prix de l’été 2021. À cette époque, le SARON était à -0,70 % et le taux des obligations confédérales à 10 ans à -0,30 %...
La chronique immobilière septembre 2024
Il a fallu deux ans et demi pour que les fonds immobiliers (indice Swiit) retrouvent leur niveau de prix de l’été 2021. À cette époque, le SARON était à -0,70 % et le taux des obligations confédérales à 10 ans à -0,30 %. Avec des agios actuels de 35 %, de nombreux fonds immobiliers, principalement résidentiels, ont à nouveau atteint des niveaux élevés. En 2021, refinancer la dette hypothécaire était facile, mais aujourd'hui, cet exercice est devenu plus complexe. La fusion UBS-CS et la situation des banques cantonales n’aident pas. Les marges de financement, qui était de 0,5 % en 2021, sont désormais autour de 0,8 %. Du côté positif, les revenus locatifs ont augmenté après deux hausses du taux de référence et l’ajustement à l’inflation, bien qu’il soit possible que ce taux redescende au printemps 2025. Face à l’augmentation de la demande d’investissements immobiliers, certains gestionnaires lancent de nouvelles augmentations de capital. Mais vont-ils réellement investir ou seulement réduire leur dette ? Il est devenu difficile de trouver des immeubles AAA à prix attractifs, obligeant à se tourner vers des biens offrant une plus-value via une gestion active. En 2021, Olivier Metzenthine (JLL) a publié un article sur la transformation des bureaux à Genève, soulignant l’importance de la faisabilité opérationnelle et économique pour garantir le succès. AXA Asset Management tente de suivre cette voie et présentera sa stratégie lors du "Breakfast immobilier" organisé par MV Invest le 17 octobre à Genève. Une autre stratégie consiste à détenir des terrains constructibles, car le manque de logements devient critique en Suisse. INA Invest a montré en septembre comment cette approche fonctionne. En collaboration avec Implenia et le family office de la famille Buhofer, INA et Cham Group discutent d'une fusion. Ensemble, leur portefeuille atteindrait CHF 3 milliards. Avec une gestion active, ils n'auraient pas besoin d'une augmentation de capital pour achever leurs projets. Actuellement, INA et Cham se négocient avec un potentiel de plus-value significatif, à un prix 10 à 20 % en dessous de la VNI. Alors, pourquoi tant d'investisseurs institutionnels continuent-ils d'investir dans des fonds immobiliers sans potentiel, avec des primes supérieures à 35 % ? D’autant plus que cet exemple n’est pas unique. Cela reste un mystère.
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La chronique immobilière août 2024
Les vacances d'été sont terminées et le franc suisse fort incite la Banque nationale suisse (BNS) à maintenir sa politique actuelle : de nouvelles baisses de taux en septembre, et en décembre, sont à anticiper...
La chronique immobilière août 2024
Les vacances d'été sont terminées et le franc suisse fort incite la Banque nationale suisse (BNS) à maintenir sa politique actuelle : de nouvelles baisses de taux en septembre, et en décembre, sont à anticiper. Certains évoquent même un scénario de taux négatifs d'ici la fin de 2025. Les gestionnaires immobiliers qui n'ont pas pu réaliser d'augmentations de capital au cours des deux dernières années reviennent progressivement et tentent d'acquérir de nouveaux capitaux. Pour un fonds avec une prime de 30 à 50 %, il est facile de lever des fonds. Mais les capitaux peuvent-elles être allouées efficacement ? Le marché immobilier semble asséché – c'est ce que rapporte le secteur immobilier. Il est évident que tous les investisseurs n'ont pas la possibilité d'acquérir des biens immobiliers de qualité. Il est donc d'autant plus important de reconnaître la valeur ajoutée des biens et de maximiser leur potentiel tant en termes de performance que de durabilité, année après année. Il s'agit de créer de la valeur ajoutée par une action active, car après tout, l'investisseur paie des frais de gestion et non seulement des frais administratifs. Le thème de la durabilité est souvent mal compris. Les investisseurs ne doivent pas s'attendre à ce que la durabilité conduise immédiatement à une meilleure performance. Au lieu de cela, la durabilité devrait être considérée comme une condition préalable à la sécurisation de la performance ajustée au risque à long terme d'un portefeuille. Quel que soit le domaine de concentration, il est crucial que la transparence et la comparabilité soient garanties. Au cours des deux dernières années, les gestionnaires se sont davantage concentrés sur les questions de financement et les éventuels rachats, plutôt que sur la création proactive de valeur ajoutée. Ainsi, le marché a été dominé principalement par des investisseurs opportunistes tels que les family offices. Un peu plus d'activisme de la part des véhicules d'investissement serait donc souhaitable.
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L'article dans le Point de mire
« Prise en compte de la durabilité dans les investissements immobiliers indirects »
L'article dans INSTITUTIONAL
Comment intégrer la durabilité dans une stratégie d'investissement immobilier passive ? L'intégration de la durabilité dans le processus d'investissement constitue un défi pour de nombreux investisseurs...
Comment intégrer la durabilité dans une stratégie d'investissement immobilier passive ? L'intégration de la durabilité dans le processus d'investissement constitue un défi pour de nombreux investisseurs, en particulier lorsqu'ils utilisent des produits passifs dont l'allocation est basée sur la capitalisation boursière. Le groupe de placement MV Swiiterra, qui investit de manière passive dans tous les fonds immobiliers suisses cotés, offre une solution à ce dilemme.
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